Asuntosijoittaminen palkitsee pitkäjänteistä ja huolellista tekemistä. Onnistuminen ratkeaa usein siitä, että muutama toistuva sudenkuoppa osataan kiertää ajoissa ja toiminta on suunnitelmallista.
Asuntosijoittaminen ei ole rakettitiedettä
Asuntosijoittamisen ongelmat syntyvät usein varsin arkisista asioista. Taustalla on tyypillisesti jokin asunnon ostamiseen, rahoitukseen tai vuokraamiseen liittyvä yleinen virhe.
Sarjan aiemmissa osissa käsittelimme sijoitusstrategioita ja salkun hajauttamista.
Nyt käymme läpi seitsemän yleisintä virhettä ja kerromme, miten ne voi välttää.
1. Puutteellinen kokonaisstrategia ja tavoite
Ennen ensimmäistä sijoitusasunnon ostoa sijoittajalla tulisi olla selkeä käsitys siitä, mitä asuntosijoittamisella tavoitellaan ja millä aikajänteellä. Onko päämääränä eläkeajan lisätulo parista velattomasta asunnosta vai kymmenen asunnon salkku seuraavan kymmenen vuoden sisällä? Vastaus vaikuttaa niin sijoitusstrategian muodostamiseen kuin yksittäisen asunnon ostoon.
Esimerkiksi eläketuloa tavoittelevalle olennaista on kohteen vakaus ja pitkän aikavälin hyvä vuokrattavuus, jolloin vuokratuottoprosentti voi olla matalampi. Salkkuaan nopeasti kasvattavalle kassavirran merkitys korostuu, sillä hyvä kassavirta tukee lainanhoitokykyä ja voi helpottaa uusien kohteiden rahoittamista. Ilman konkreettista tavoitetta eri kohteiden vertailu on haastavaa ja sijoittaja voi päätyä helposti heikosti omaan strategiaan sopivan asunnon ostoon.
2. Kohteen puutteellinen tuntemus
Toinen toistuva virhe on ostaa kohde, josta ei ole otettu riittävästi selvää. Liian nopea päätös voi johtaa yllätyksiin, joita sijoittaja ei jälkikäteen pysty korjaamaan. Asunnon voi remontoida ja vuokralaisen vaihtaa, mutta taloyhtiön tuleviin päätöksiin yksittäisen osakkaan vaikutusmahdollisuudet ovat rajalliset.
Kohdetta analysoitaessa erityistä huomiota kannattaa kiinnittää taloyhtiöön, sillä sen talous ja tulevat korjaukset voivat vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen merkittävästi. Isännöitsijäntodistus, korjaushistoria ja kunnossapitotarveselvitys kertovat, mitä on tehty ja mitä on tulossa. Yhtiön taloudellinen tilanne auttaa arvioimaan sen valmiuksia selviytyä tulevista korjauksista ja niiden rahoituksesta.
Heikomman kysynnän alueilla taloyhtiön rahoituksen saatavuus suuriin korjauksiin voi muodostua tavallista suuremmaksi riskiksi. Myös mahdollinen vuokratontti tuo oman lisänsä yhtälöön, sillä tontin lunastusehdot ja maanvuokran korotusehdot vaikuttavat kannattavuuteen pitkällä aikavälillä.
3. Analyysiparalyysi ja täydellisen kohteen harha
Vastakkainen virhe on jättää päätös kokonaan tekemättä. Sijoittaja vertailee kohteita loputtomasti, mutta yksikään osto ei koskaan toteudu. On hyvä huomata, että täydellistä sijoitusasuntoa ei käytännössä ole. Jos sijoittaja vaatii jokaiselta muuttujalta parasta mahdollista lopputulosta, hyvätkin kohteet voivat jäädä ostamatta. Ratkaisuna on määritellä etukäteen muutama kriittinen ostokriteeri ja tehdä päätös niiden perusteella.
Paralyysi ruokkii itseään myös alueen tulevaisuutta arvioitaessa. Tulevaa kehitystä kannattaa arvioida, mutta sijoituslaskelmaa ei kannata rakentaa epävarmojen kaavoitus-, infra- tai arvonnousuoletusten varaan. Peruslaskelman olisi hyvä toimia nykyisillä, todennettavissa olevilla tiedoilla.
4. Liiallinen velkavipu suhteessa kassavirtaan
Erityisen riskialtis yhdistelmä on korkea velkavipu ja pysyvästi negatiivinen kassavirta. Yhdistelmä on houkutteleva matalien korkojen ja odotetun arvonnousun aikana, mutta riskiprofiili paljastuu vasta, kun korot nousevat tai arvonkehitys viivästyy. Sijoittaja joutuu kattamaan kassavajetta omasta kassastaan kuukausi toisensa jälkeen.
Jos asunto joudutaan myymään pakon edessä, myynti voi ajoittua epäedulliseen markkinatilanteeseen ja johtaa tappioon. Suojaamaton korkoriski ja heikko kassavirta voivat tehdä sijoituksesta erittäin herkän korkojen ja kulujen nousulle. Korkoriskiltä voi suojautua kiinteäkorkoisilla lainoilla ja korkokatoilla, jotka tuovat kassavirtaan ennustettavuutta erityisesti silloin, kun kohteen tuottomarginaali on kapea.
5. Rahoituksen puutteellinen suunnittelu
Rahoitusta kannattaa tarkastella yksittäisen kohteen lisäksi koko asuntosalkun tasolla. Vaikka asunnot olisivat erikseen kassavirtapositiivisia, sijoittajalla tulisi olla puskuri korkojen nousua, tyhjiä kuukausia, korjauksia ja vastikkeiden nousua varten.
Edellä esitetty, 150 000 euron lainaa käsittelevä esimerkki osoittaa, kuinka nopeasti korkojen nousu voi kasvattaa kuukausikuluja. Jos samaan aikaan asunto jää tyhjilleen tai vastaan tulee ylimääräisiä kuluja, salkun kassavirta voi kiristyä nopeasti.
Myös rahoituksen saatavuus kannattaa varmistaa ennen sitovan ostotarjouksen tekemistä. Pankkien vakuus- ja tulovaatimukset vaihtelevat, eikä aiempi rahoituspäätös takaa samoja ehtoja seuraavaan kohteeseen. Kun rahoitus ja käytettävissä oleva oma pääoma ovat tiedossa etukäteen, kohteen sopivuutta on helpompi arvioida realistisesti.
6. Vuokralaissuhteen aliarviointi
Asuntosijoittajan tärkein asiakas on vuokralainen, mutta vuokralaisvalinta jää usein vähemmälle huomiolle kuin itse kohteen hankinta. Puutteellisesti tehty vuokralaisvalinta tai epäselvä vuokrasopimus voi lisätä maksamattomien vuokrien, häiriötilanteiden ja pitkien selvittelyjen riskiä. Vuokramarkkinan ymmärtämiseen kannattaa panostaa samalla tavoin kuin asunnon ja taloyhtiön arviointiin.
Vahva vuokrakysyntä pienentää tyhjien kuukausien riskiä, kun taas heikko kysyntä voi heikentää muuten hyvältä näyttävän kohteen kannattavuutta. Toimiva vuokrasuhde näkyy suoraan kassavirrassa. Korjauspyyntöjen nopea käsittely, selkeä viestintä sekä ennakoitava ja perusteltu vuokrankorotuspolitiikka ovat edullisia keinoja pitää hyvä vuokralainen asunnossa.
7. Tunneperäinen päätöksenteko
Sijoitusasuntoon on helppo kiintyä tavalla, joka ei kuulu sijoituspäätökseen. Kohdetta arvioidaan omana kotina, jolloin pintamateriaalit ja tunnelma painavat enemmän kuin tuottoluvut. Sama kiintymys voi myöhemmin vaikeuttaa luopumista asunnosta, joka ei enää sovi salkkuun.
Toinen ansa on hinta-ankkurointi. Kun nykyhintoja verrataan huippuvuosien tasoon, kohde voi vaikuttaa halvalta riippumatta siitä, mitä se tuottaa. Myös markkinaheilahteluihin voi reagoida liian voimakkaasti ja myydä toimivan sijoituksen lyhytaikaisen markkinapelon vuoksi. Samat ennalta määritellyt tuotto-, riski- ja kassavirtakriteerit kannattaa käydä läpi jokaisen kohteen kohdalla riippumatta markkinatunnelmasta.
Yhdistä numerot ja näkemys – tee parempia sijoituspäätöksiä
Hyvä sijoituspäätös ei synny ainoastaan Excel-laskelmasta, mutta ei myöskään pelkästä tuntumasta. Tuotto-, kassavirta- ja korkolaskelmien rinnalla on arvioitava taloyhtiötä, alueen vuokrakysyntää, tulevia korjauksia ja kohteen sopivuutta omaan strategiaan. Parhaimmillaan numerot ja laadullinen arvio tukevat samaa johtopäätöstä.
Löydä sijoitusstrategiaasi sopivat kohteet
Liittymällä sijoitusasuntovahtiin saat ensimmäisenä tiedon, kun Sijoitusasuntovahti Oy lisää myyntiin uusia, korkean tuottopotentiaalin sijoitusasuntoja.
Sijoitusasuntovahti sijoittajan kumppanina
Sijoitusasuntovahti palvelee asuntosijoittajia sijoitusprosessin eri vaiheissa. Yhtiön lähtökohtana on tarjota asiakkaalle kohteita, jotka sopivat sijoittajan omaan strategiaan, nykyiseen asuntosalkkuun, kassavirtaan ja sijoitusten aikajänteeseen.
Sijoitusasuntovahti Oy on Sijoittaja.fi:n asuntosijoittamisen kumppani, jonka arvot ja toimintatavat täyttävät Sijoittaja.fi:n kriteerit. Sisältö on toteutettu kaupallisessa yhteistyössä Sijoitusasuntovahti Oy:n kanssa.
