Suomen asuntomarkkina tarjoaa sijoittajalle tällä hetkellä ostopaikkoja, joita ei muutama vuosi sitten olisi voinut kuvitellakaan. Haastattelimme aiheesta sijoitusasuntojen välitykseen ja asuntosijoittajan neuvonantoon erikoistunutta Sijoitusasuntovahtia.
Markkinatilanne – miltä asuntomarkkina näyttää sijoittajan silmin?
Suomen asuntosijoitusmarkkina on asettunut uuteen vaiheeseen. Hintataso on tullut alas huippuvuosien tasolta, myyjät ovat ryhtyneet hyväksymään uuden realistisen hintatason, ja ostajien sekä myyjien odotukset kohtaavat aiempaa useammin.
Asuntomarkkina on aktivoitunut selvästi viimeisen vuoden aikana, kun korkomarkkina on rauhoittunut ja asuntosijoittamista ympäröinyt negatiivinen mediakuva laantuu asteittain. Aktiivisuus näkyy sekä kasvaneessa kiinnostuksessa että toteutuneissa kaupoissa.
Ostajan neuvotteluasema on vahvin vuosiin
Pyyntihinnoista on mahdollista saada merkittäviä alennuksia ja myös isommat toimijat, kuten rakennuttajat, myyvät kohteita halvemmalla ja luopuvat omista katteistaan. Ilmiö ei koske vain yksittäisiä asuntoja vaan kyse on koko markkinan muutoksesta: yksityiset kodinomistajat ja piensijoittajat, ammattimaiset sijoittajat sekä uudiskohteita realisoivat rakennuttajat ovat kaikki joutuneet mukauttamaan hintaodotuksiaan.
Käynnissä on rakennemuutos, jolla on pidempiaikainen vaikutus sijoittajan päätöksentekoon
Useiden taloyhtiöiden kyky saada lainaa peruskorjauksiin on heikentynyt merkittävästi. Vielä viisi vuotta sitten oli lähes poikkeuksetta selvää, että taloyhtiö saa rahoituksen remonttiin, mutta nykyisin tilanne on toinen ja vaihtelee niin pankeittain kuin taloyhtiöittäin. Samaan aikaan pankkien halukkuus lainoittaa itse sijoittajia on muuttunut, pitkälti pankkisääntelyn kiristymisen myötä. Yhä useammin vastaan tulee tilanteita, joissa asuntokaupat peruuntuvat rahoituksen puutteen takia.
Näiden tekijöiden yhteisvaikutus tekee nykytilanteesta poikkeuksellisen. Tarjonta on laajaa ja yhä useammin edullisesti hinnoiteltua, rakennuttajien paine myydä on todellinen, ja valveutuneelle ostajalle markkina tarjoaa ostopaikkoja, jotka olisivat olleet mahdottomia vielä muutama vuosi sitten. Samalla menestyminen edellyttää aiempaa tarkempaa taloyhtiöanalyysia, selkeämpää strategiaa ja realistista näkemystä siitä, miten rahoitus tässä markkinassa järjestyy.
Asuntosijoittajien joukko uudistuu
Markkinalle on tullut uusi sijoittajasukupolvi, jonka päätöksenteossa korostuvat perinteisten informaatiolähteiden lisäksi myös sosiaalisen median ja henkilöbrändien aiempaa suurempi vaikutus.
Moni ensimmäistä sijoitusasuntoaan miettivä kertoo kiinnostuksen syttyneen esimerkiksi TikTok- tai Instagram-sisältöjen kautta, ei perinteisestä talousmediasta. Ilmiö kansanomaistaa asuntosijoittamista ja laajentaa sijoittajajoukkoa, mutta tuo markkinalle myös ostajia, joilla ei ole vielä kirkasta näkemystä siitä, mitä ja miksi kannattaisi ostaa.
Pidempään sijoittaneiden joukossa on samaan aikaan käynnissä markkinatilanteen uudelleenarviointi. Korkoshokki ja hintojen lasku ovat pakottaneet miettimään uudelleen, millaisia kohteita kannattaa ostaa ja mitä niistä voi maksaa. Yleinen valveutuneisuus on selvästi korkeampi kuin muutama vuosi sitten. Ostajat osaavat vaatia perusteluja hinnalle ja etsiä tietoa taloyhtiöstä, kulurakenteesta ja alueen vuokramarkkinasta.
Asuntosijoittajan sijoitusstrategiat: kassavirtaa vai arvonnousua
Asuntosijoittamisen strategiat voidaan karkeasti jakaa kahteen päälinjaan: kassavirtasijoittamiseen ja arvonnousuun tähtäävään sijoittamiseen. Molemmilla on oma paikkansa, mutta valintaan vaikuttavat esimerkiksi sijoittajan tavoitteet, riskinsietokyky, käytettävissä oleva aika ja pääoman määrä.
Tällä hetkellä markkinatilanne suosii erityisesti kassavirtastrategiaa, mutta poikkeuksellisen matalat ostohinnat mahdollistavat pelipaikkoja myös arvonnousuun tähtäämiseen.
Kassavirtaan perustuva asuntosijoitusstrategia
Kassavirtaan perustuva asuntosijoitusstrategia tarkoittaa käytännössä sellaisten kohteiden hankkimista, joissa vuokratulo riittää kattamaan kulut, vastikkeet ja lainanhoidon, usein reilulla erotuksella.
Positiivisen kassavirran ansiosta seuraavien asuntojen hankkiminen nopeutuu ja näin sijoitustoiminta skaalautuu ajan mittaan. Strategia sopii usein erityisesti aloittelevalle sijoittajalle, jolla on rajallisesti pääomaa. Edullisempi sijoitusasunto, vahva vuokratuotto ja positiivinen kassavirta mahdollistavat kohteiden uudelleenrahoittamisen suhteellisen pian, jolloin seuraavan asunnon ostaminen nopeutuu.
Samalla kassavirta tarjoaa suojaa markkinaympäristön muutoksia vastaan ja luo sijoittajalle liikkumavaraa myös remontteihin, korkojen nousuun ja mahdollisiin tyhjiin kuukausiin. Vahva positiivinen kassavirta mahdollistaa salkun kasvattamisen ilman, että sijoittaja joutuu kattamaan kuluja muista tuloistaan.
Arvonnousuun pohjaava strategia
Arvonnousuun pohjaava strategia poikkeaa olennaisesti kassavirtastrategiasta. Arvonnousuun tähtäävä sijoittaja ostaa kohteen perustuen näkemykseen siitä, että alueen tai yksittäisen kohteen arvo kehittyy myönteisesti tulevina vuosina.
Yksinkertaisimmillaan strategia nojaa spekulatiiviseen näkemykseen niin sanotusta ”oikeasta” hintatasosta ja tulevasta hintakehityksestä. Arvonnousua voi tavoitella myös aktiivisesti, esimerkiksi huolellisen remontin kautta tai flippaamalla, jossa sijoittaja hankkii alihinnoitellun kohteen, kunnostaa sen ja myy eteenpäin.
Arvonnousustrategiaa voi pitää kassavirtaan perustuvaa sijoittamista riskipitoisempana, mutta samalla se sisältää mahdollisuuden nopeaankin potentiaaliseen tuottoon, mikäli arvonnousu realisoituu odotetusti.
Lyhytaikainen vuokraus
Näiden kahden strategian ohella asuntosijoittamista voi harjoittaa monella muullakin tavalla. Yksi esimerkki on lyhytaikainen vuokraus (kuten Airbnb), joka eroaa tavanomaisesta vuokraustoiminnasta olennaisesti niin vaadittavan työmäärän kuin tuotonkin osalta.
Hyvän sijainnin ja korkean kysynnän omaava kohde voi lyhytvuokrauksen ansiosta tuottaa pitkäaikaista vuokrausta huomattavasti paremmin, mutta strategia vaatii sijoittajalta aktiivisempaa otetta. Lyhytvuokraukseen kohdistuu lisäksi enemmän riskejä muun muassa regulaation ja sääntelyn osalta.
Nykyisessä markkinatilanteessa kassavirta- ja arvonnousustrategian välinen ero hämärtyy osittain
Kun ostohinnat ovat tulleet selvästi alas, osa kohteista tarjoaa sekä kohtuullista kassavirtaa että potentiaalista arvonnousua samaan aikaan. Riittävän matala ostohinta luo myös itsessään turvamarginaalia: jos hinta on selvästi alle kohteen todellisen arvon, kassavirran kapeus ei ole yhtä kriittinen kuin korkeammassa hintaympäristössä.
Kassavirtasijoittajalle markkina tarjoaa nyt paljon houkuttelevia ostopaikkoja alueilta ja kohteista, joissa vuokratuotto on poikkeuksellisen korkea.
Myös arvonnoususijoittajalle avautuu mahdollisuuksia, sillä hinnoittelu on nyt aiempaa matalammalla tasolla. Monessa tapauksessa nämä asunnot tuottavat lisäksi vähintään tyydyttävää kassavirtaa kulujen kattamiseen.
Miten sijainti vaikuttaa asuntosijoitukseen?
Sijoitusasunnon sijainnilla on olennainen vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Usein järkevintä on ensin valita alue, jossa asuntosijoittamista halutaan toteuttaa ja vasta sitten etsiä sopivia kohteita.
Sama strategia toimii eri tavalla erilaisilla markkinoilla, ja siksi alueen valinta on usein tärkeämpi päätös kuin itse asunnon valinta.
Kasvukeskuksissa ja niiden lähialueilla vuokrattavuus on pääsääntöisesti vakaata ja potentiaalinen arvonkehitys pitkällä aikavälillä positiivinen, mutta prosentuaalinen vuokratuotto voi jäädä usein alhaiseksi. Muutamilla erityisalueilla, kuten Pohjois-Suomen matkailukeskittymissä, on viime vuosina nähty poikkeuksellisen voimakasta arvonnousua, mikä tekee niistä kiinnostavia arvonnousua tavoittelevalle sijoittajalle. Sijoittajan on silti ymmärrettävä paikalliset ajurit ja arvioitava niiden kestävyys.
Muuttotappioalueilla strategian painopiste siirtyy kassavirtaan
Vuokratuotto on usein korkeampi erityisesti arvonlaskualueilla, joihin ei välttämättä enää rakenneta uutta asuntokantaa. Uudistarjonnan pysähtyminen pitää vuokramarkkinan kysynnän yllättävän vakaana. Tällaiset alueet voivat siten tuottaa sijoittajalle kassavirtaa, jollaista kasvukeskuksissa saa vain haaveilla.
Strategia edellyttää kykyä arvioida taloyhtiön korjaustarpeet ja lainansaantikyky realistisesti. Oikein toteutettuna kassavirtakohde voi tuottaa poikkeuksellisen korkeaa oman pääoman tuottoa. Sijoittajan on kuitenkin hyväksyttävä, että osa näistä taloyhtiöistä voi pidemmällä aikavälillä tulla elinkaarensa päähän, kun korjauksia ei enää pystytä rahoittamaan.
Samalla pääpiirteisellä alueella voi lisäksi olla huomattavia eroja vuokrattavuudessa sekä vuokra- ja hintatasossa eri kuntien ja kaupunginosien välillä, ja nämä heijastuvat suoraan sijoituksen tuottoon.
Aluevalinta muuttaa siis koko sijoituksen luonteen, ja sijoittajan tärkein tehtävä on valita strategia, joka sopii alueen realiteetteihin, ei toisin päin.
Artikkelin asiantuntijoina haastattelimme Sijoitusasuntovahdin Aarne Urvasta ja Pasi Suojalaa.
Löydä sijoitusstrategiaasi sopivat kohteet
Sijoitusasuntovahti toimii sijoittajan kumppanina asuntosijoitusprosessin eri vaiheissa. Yhtiön lähtökohtana on tarjota asiakkaalle kohteita, jotka istuvat sijoittajan omaan strategiaan, nykyiseen asuntosalkkuun, kassavirtaan sekä sijoitusten aikajänteeseen.
Haluatko tiedon kun uusi sijoitusasunto tulee myyntiin?
Liittymällä sijoitusasuntovahtiin saat ensimmäisenä tiedon, kun Sijoitusasuntovahti Oy lisää myyntiin uusia, korkean tuottopotentiaalin sijoitusasuntoja.
Sijoitusasuntovahti Oy on Sijoittaja.fi:n asuntosijoittamisen kumppani, jonka arvot ja toimintatavat täyttävät Sijoittaja.fi:n kriteerit. Sisältö on toteutettu kaupallisessa yhteistyössä Sijoitusasuntovahti Oy:n kanssa.