Asuntosalkku ei välttämättä ole hajautettu, vaikka asunnot sijaitsevat eri kaupungeissa. Todellinen hajautus syntyy kohteista, joiden kassavirta, velkariski, remonttitarpeet ja tuottoajurit poikkeavat toisistaan. Näin rakennat asuntosalkun, joka kestää paremmin korkojen nousua, tyhjiä kuukausia ja asuntojen hintojen vaihtelua.
Pelkkä sijainti ei hajauta asuntosijoituksia
Asuntosijoittamisessa hajauttaminen yhdistetään helposti siihen, että sijoitusasunnot pitäisi hankkia eri paikkakunnilta. Maantieteellinen hajautus pienentää yksittäiseen alueeseen liittyvää riskiä, mutta se ei yksin tee asuntosalkusta hajautettua.
Todellinen hajautushyöty syntyy, kun salkun kohteet altistuvat erilaisille riskeille ja niiden tuotot muodostuvat eri lähteistä. Asuntojen sijainnin lisäksi sijoittajan on syytä tarkastella kohteiden ikää, remonttitarvetta, velkarakennetta, kassavirtaprofiilia, vuokralaisprofiilia ja arvonnousupotentiaalia.
Jos kaikki asunnot ovat esimerkiksi samaan aikaan ostettuja uudiskohteita, joissa on suuri taloyhtiölaina ja matala vuokratuotto, kohteisiin kohdistuvat pitkälti samat riskit. Salkku voi tällöin olla maantieteellisesti hajautettu mutta ominaisuuksiltaan hyvin keskittynyt.
Uudiskohteiden riskit realisoituivat samaan aikaan
Vuosina 2020–2022 monet asuntosijoittajat hankkivat uudiskohteita eri kasvukeskuksista. Uudiskohteita pidettiin vaivattomina sijoituksina, sillä asuntojen remonttitarpeet olivat vähäisiä ja taloyhtiölainojen lyhennysvapaat tukivat kassavirtaa ensimmäisinä vuosina.
Kohteisiin liittyi kuitenkin useita yhteisiä riskejä. Asunnot ostettiin samankaltaisessa markkinatilanteessa, velkavipu oli usein korkea ja vuokratuotto matala suhteessa velkamäärään. Lisäksi sijoitusten kannattavuus saattoi perustua matalien korkojen jatkumiseen ja asuntojen hintojen nousuun.
Kun korot nousivat, asuntojen hinnat laskivat ja taloyhtiölainojen lyhennysvapaat päättyivät, useat riskit realisoituivat yhtä aikaa. Rahoitusvastikkeet kasvoivat ja monen sijoittajan asuntosalkku kääntyi kassavirraltaan negatiiviseksi. Samalla osa asunnoista painui arvoltaan hankintahinnan alapuolelle.
Maantieteellinen hajautus ei tällaisessa tilanteessa välttämättä auttanut, koska ominaisuuksiltaan samanlaiset kohteet reagoivat markkinamuutokseen samalla tavalla. Toisaalta ne sijoittajat, jotka olivat uudiskohteiden rinnalla hankkineet korkean kassavirran kohteita, pystyivät niiden vuokratuotolla paikkaamaan uudiskohteiden kasvaneita kuluja ja rahoitusvastikkeita.
Tutustu Sijoitusasuntovahdin sijoitusasuntoihin Sipoossa
Näin asuntosalkkua voi hajauttaa
Asuntosalkun hajautusta kannattaa tarkastella vähintään kuuden ominaisuuden kautta:
1. Sijainti
Eri kaupungeilla ja kaupunginosilla on erilainen väestökehitys, työmarkkinatilanne ja vuokra-asuntojen kysyntä. Maantieteellinen hajautus pienentää yksittäiseen alueeseen liittyvää tyhjäkäynti- ja hintariskiä.
Pelkkä kaupunkien lukumäärä ei kuitenkaan ratkaise. Sijoittajan kannattaa arvioida, mitkä tekijät ylläpitävät alueen vuokrakysyntää ja kuinka likvidi kohde on eli kuinka helposti sen saa tarvittaessa myytyä.
2. Asuntotyyppi ja vuokralaisprofiili
Yksiöt, kaksiot ja isommat perheasunnot palvelevat erilaisia vuokralaisryhmiä. Opiskelijoihin painottuvan asuntosalkun kysyntä käyttäytyy eri tavoin kuin perheille tai työssäkäyville suunnattujen asuntojen kysyntä, joten asuntotyyppien yhdistäminen vähentää riippuvuutta yhdestä vuokralaisryhmästä.
3. Kohteen ikä ja remonttiriski
Uudiskohteissa välittömät remonttitarpeet ovat yleensä vähäisiä, mutta hankintahinta ja velkaosuus ovat tyypillisesti korkeita. Vanhemmasta taloyhtiöstä asunnon voi saada edullisemmin ja paremmalla vuokratuotolla, mutta tulevat korjaukset voivat kasvattaa kustannuksia.
Eri-ikäiset kohteet voivat tasapainottaa toisiaan, kunhan sijoittaja perehtyy taloyhtiöiden korjaushistoriaan ja kunnossapitotarpeisiin.
4. Kassavirta ja arvonnousupotentiaali
Kassavirtakohteen tuotto perustuu ensisijaisesti vuokratuloihin. Arvonnousukohteessa tuotto-odotus voi puolestaan painottua asunnon hinnan kehitykseen.
Vahvan kassavirran kohteet voivat auttaa kattamaan salkun rahoitus- ja ylläpitokuluja myös silloin, kun asuntojen hinnat polkevat paikallaan. Arvonnousuun painottuvat kohteet voivat puolestaan tarjota pitkällä aikavälillä suurempaa arvonkehitystä, mutta niiden kassavirta on usein kapeampi ja näin tuotto realisoituu tyypillisesti vasta myyntihetkellä.
5. Velkarakenne ja korkoherkkyys
Asuntosalkun riskiin vaikuttaa velan määrän lisäksi sen rakenne. Pankkilainaan ja taloyhtiölainaan voi liittyä erilaisia lyhennysehtoja, korkosuojauksia ja kustannuksia.
Jos kaikissa kohteissa on suuri vaihtuvakorkoinen velka, koko salkun kassavirta reagoi korkojen nousuun samanaikaisesti. Velkavivun hajauttaminen voi tarkoittaa esimerkiksi erisuuruisia velkaosuuksia, erilaisia laina-aikoja tai sitä, että osa kohteista on vähävelkaisia.
6. Ostoajankohta
Myös ajallinen hajautus on tärkeää. Jos kaikki kohteet hankitaan lyhyen ajan sisällä, sijoittaja altistuu yhden markkinavaiheen hintatasolle ja rahoitusehdoille.
Eri ajankohtina hankitut asunnot pienentävät riskiä siitä, että koko asuntosalkku on ostettu markkinoiden huipulla tai rahoitettu poikkeuksellisen epäedullisin ehdoin.
Kassavirtaa vai arvonnousua?
Toimivan hajauttamisen perusajatus on sama kuin osakesijoittamisessa: salkun eri osien tulisi käyttäytyä eri tavoin markkinaolosuhteiden muuttuessa.
Korkean kassavirran kohde voi tuoda salkkuun tasaista vuokratuloa ja parantaa näin kykyä selvitä korkojen noususta. Arvonnousuun painottuvan kohteen tuotto voi puolestaan muodostua pääosin vasta myyntihetkellä.
Näiden kohteiden yhdistämisellä sijoittajan on mahdollista tasapainottaa asuntosalkun tuottoa ja riskiä. Samalla sijoittaja voi hajauttaa tuottojen verotuksellista ajoittumista: vuokratuloa verotetaan vuosittain, kun taas mahdollinen luovutusvoitto realisoituu tyypillisesti vasta asuntoa myytäessä.
Strategian sopivuus riippuu kuitenkin sijoittajan tavoitteista, taloudellisesta tilanteesta ja aikajänteestä. Aloittelevalle sijoittajalle kalliin arvonnousukohteen ja edullisen kassavirtakohteen yhdistäminen voi sitoa paljon omaa pääomaa ja hidastaa salkun kasvattamista.
Lue lisää asuntosijoittajan eri sijoitusstrategioista
Korkea kassavirta voi vahvistaa asuntosalkun velansietokykyä
Vahvan kassavirran kohde voi tuoda asuntosalkkuun vakautta silloin, kun korot nousevat tai arvonnousuun nojaavien asuntojen hinnat kehittyvät heikosti. Positiivinen kassavirta voi samalla kerryttää puskuria tyhjiä kuukausia, korjauksia ja muita yllättäviä kuluja varten.
Sijoitusasuntovahdin myytävissä kohteissa esitetään asuntojen kassavirtaprofiilit, joiden avulla sijoittaja voi arvioida kohteen tuottoa ja mitoittaa velkavivun suhteessa kassavirtaan.
Sijoitusasuntovahti toimii kumppanina asuntosijoitusprosessin eri vaiheissa ja tarjoaa valmiiksi vuokrattuja kohteita, jotka istuvat sijoittajan omaan strategiaan, nykyiseen salkkuun, kassavirtaan sekä sijoitusten aikajänteeseen.
Velkavipu kasvattaa tuottopotentiaalia – ja riskiä
Asuntosijoittamisen erityispiirre muihin omaisuusluokkiin nähden on parempi mahdollisuus hyödyntää pankkirahoitusta. Asunto toimii tavallisesti osana lainan vakuuksia, mutta rahoituksen saatavuus, vakuusarvo ja lainaehdot riippuvat kohteesta sekä sijoittajan taloudellisesta tilanteesta.
Velkavipu voi kasvattaa oman pääoman tuottoa, jos sijoituksen nettotuotto ylittää velan kustannukset. Näin myös pienemmällä omalla pääomalla voi kartuttaa varallisuutta, kunhan kohteet valitaan ja rahoitetaan oikein. Vipu toimii kuitenkin molempiin suuntiin: korkojen nousu, vuokratuottojen lasku tai asunnon arvon heikentyminen voi pienentää oman pääoman tuottoa nopeasti.
Alla oleva yksinkertaistettu esimerkki havainnollistaa velkavivun vaikutusta. Esimerkissä 150 000 euron kohde tuottaa kulujen jälkeen 5 % eli 7 500 euroa vuodessa, velkavipu on 70 % ja korkotasoa tarkastellaan kolmen ja kuuden prosentin tasoina.
| Ilman velkavipua | 70 % velkavipu korko 3 % | 70 % velkavipu korko 6 % | |
|---|---|---|---|
| Oma pääoma | 150 000 € | 45 000 € | 45 000 € |
| Laina | 0 € | 105 000 € | 105 000 € |
| Vuokratuotto kulujen jälkeen | 7 500 € | 7 500 € | 7 500 € |
| Lainan korot vuodessa | 0 € | − 3 150 € | − 6 300 € |
| Oman pääoman tuotto (€) | 7 500 € | 4 350 € | 1 200 € |
| Oman pääoman tuotto (%) | 5,0 % | 9,7 % | 2,7 % |
Laskelma ei huomioi veroja, lainanlyhennyksiä, kaupankäyntikuluja, tyhjiä kuukausia tai remontteja. Se ei myöskään kuvaa asunnon arvonmuutoksen vaikutusta sijoittajan varallisuuteen.
Keskeistä on suhteuttaa velan määrä kohteen todelliseen kassavirtaan. Vahvan kassavirran kohde voi kestää suurempaa velkaa, koska vuokratulo tarjoaa enemmän liikkumavaraa lainanhoitokulujen kasvuun. Kapean kassavirran kohteessa jo pieni korkojen tai kustannusten nousu voi muuttaa kassavirran negatiiviseksi.
Velkavipua pitää siksi tarkastella sekä yksittäisen asunnon että koko asuntosalkun tasolla.
Asuntosijoittajan stressitesti paljastaa salkun heikot kohdat
Velkavivun kestävyyttä voi arvioida stressitestin avulla. Sijoittajan kannattaa laskea, mitä kassavirralle tapahtuu, jos:
- viitekorko nousee kolmeen, neljään tai viiteen prosenttiin
- yksi asunnoista on tyhjillään kolme kuukautta
- vuokraa joudutaan laskemaan
- hoitovastike nousee
- taloyhtiöön tulee ennakoimaton remontti tai korjaustarve
- vuokralaisen vaihtumisesta aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia
Jos koko salkun kassavirta muuttuu pienestäkin muutoksesta selvästi negatiiviseksi, velkavipua voi olla liikaa. Hyvä kassavirta ei poista riskejä, mutta se antaa sijoittajalle enemmän aikaa ja vaihtoehtoja vaikeissa markkinaolosuhteissa.
Tarkista nämä ennen uuden sijoitusasunnon ostamista
Uutta kohdetta ei kannata arvioida vain itsenäisenä sijoituksena. Olennaista on myös se, millaisia riskejä kohde lisää nykyiseen asuntosalkkuun.
Kysy ainakin seuraavat kysymykset:
- Lisääkö asunto salkun hajautusta vai samoja riskejä?
- Mihin kohteen tuotto perustuu: kassavirtaan vai odotettuun arvonnousuun?
- Miten kassavirta kestää korkojen nousun?
- Mitä tapahtuu, jos asunto on tyhjillään useita kuukausia?
- Millaisia korjauksia taloyhtiössä on tehty ja suunniteltu?
- Kuinka riippuvainen vuokrakysyntä on yhdestä vuokralaisryhmästä?
- Onko asunnolle toimivat jälleenmyyntimarkkinat?
- Kestääkö koko salkku yhtäaikaiset yllätyskulut?
- Onko sijoittajalla riittävä käteispuskuri?
Hyvin hajautetussa asuntosalkussa yksittäisen kohteen ongelma ei vaaranna koko sijoitusstrategiaa.
Valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja Sipoon Nikkilässä
Sijoittaja.fi:n asuntosijoittamisen kumppani Sijoitusasuntovahti on tuonut myyntiin valmiiksi vuokrattuja yksiöitä ja kolmioita Sipoon Nikkilässä. Asunnot sijaitsevat Museoviraston suojelemalla Itäisen Jokipuiston alueella.
Asuntojen myyntihinnat alkavat noin 14 000 eurosta. Ilmoitetut vuokratuotot vaihtelevat 5,1–6,9 prosentin välillä, ja kohteet myydään valmiiksi vuokrattuina.
Taloyhtiö on peruskorjattu vuonna 2023, jolloin myös myytävät asunnot on remontoitu. Tehdyt korjaukset voivat pienentää lähivuosien remonttiriskiä, mutta sijoittajan kannattaa aina tutustua taloyhtiön tilinpäätökseen, korjaushistoriaan, kunnossapitotarveselvitykseen ja muihin asiakirjoihin ennen ostopäätöstä.
Myytävien huoneistojen koot vaihtelevat yksiöiden osalta 25,5–42,5 neliömetrin ja kolmioiden osalta 57–86,5 neliömetrin välillä. Taloyhtiö sijaitsee omalla tontilla, lämpiää kaukolämmöllä ja sen hoitovastike on maltillinen 3,2 euroa neliömetriltä kuukaudessa.
Nikkilä on Sipoon kuntakeskus, jonka peruspalvelut, kuten koulut ja päiväkoti, ovat kävelymatkan päässä kohteesta. Helsinkiin ajaa omalla autolla noin puolessa tunnissa.
Ennen sijoituspäätöstä sijoittajan on hyvä arvioida ilmoitetun vuokratuoton laskentatapa, vuokrakysyntä, mahdolliset tyhjät kuukaudet, vuokralaisten vaihtuvuus, taloyhtiön taloudellinen tilanne ja asunnon jälleenmyyntimahdollisuudet. Myös alueen suojeluun liittyvät vaikutukset tuleviin korjauksiin kannattaa selvittää.
Katso video Sipoon kohteen asunnoista
Sijoittamiseen liittyy aina riski. Artikkelissa mainitut tuotto- ja kassavirtatiedot perustuvat palveluntarjoajan ilmoittamiin tietoihin. Sijoittajan tulee tarkistaa kohteen tiedot ja tehdä oma arvionsa ennen sijoituspäätöstä.
Etsitkö uusia sijoituskohteita?
Liittymällä sijoitusasuntovahtiin saat ensimmäisenä tiedon, kun Sijoitusasuntovahti Oy lisää myyntiin uusia, korkean tuottopotentiaalin sijoitusasuntoja.
Sijoitusasuntovahti Oy on Sijoittaja.fi:n asuntosijoittamisen kumppani, jonka arvot ja toimintatavat täyttävät Sijoittaja.fi:n kriteerit. Sisältö on toteutettu kaupallisessa yhteistyössä Sijoitusasuntovahti Oy:n kanssa.