Asuntosijoittamisen tuotto ratkeaa usein jo kaupanteon hetkellä. Mitä asioita sijoitusasuntoa ostavan olisi syytä huomioida? Artikkelissa vastaamme tähän ja tuomme esille sijoittajan näkökulman nykyiseen asuntomarkkinan tilanteeseen.
Kaupallinen yhteistyö: Danske Bank A/S, Suomen sivuliike
Asuntomarkkinan käänne odottaa ostajien luottamusta
Haastattelimme lokakuun lopussa Danske Bankin ekonomisti Olavi Kaskisaarta asuntomarkkinoiden nykytilanteesta. Hän arvioi, että asuntojen hinnat ovat pitkään jatkuneen laskun jälkeen pohjilla. Asunnon ostamisen edellytykset ovat lisäksi monilta osin parantuneet, sillä palkansaajien reaaliansiot kasvavat ja kotitaloudet ovat viime vuosina säästäneet selvästi keskimääräistä enemmän. Tästä huolimatta asuntokauppa käy edelleen vaisusti.
Kaskisaaren mukaan kyse ei ole siitä, etteikö asunnon ostaminen olisi kuluttajille tällä hetkellä mahdollista, vaan siitä, ettei siihen nyt ole riittävää halua. Asuntomarkkinan käänteen tarkkaa ajoitusta onkin vaikea ennakoida. Talouden piristyminen heijastuu asuntomarkkinaan viiveellä, ja kuluttajien luottamus on samalla yhä pitkän aikavälin keskiarvonsa alapuolella. Lisäksi kuluvana vuonna nähty korkojen huomattava ja nopea nousu painaa kysyntää.
Elpymisvaiheessa vanhojen asuntojen kysyntää voi tukea rakentamisen kallistuminen, sillä uusien ja vanhojen asuntojen hintaero on pääkaupunkiseudulla revennyt jo 30–40 prosenttiin. Hintojen nousua voi toisaalta hillitä asuntorahastojen patoutunut myyntipaine. Rahastoissa on edelleen paljon kattamattomia lunastuksia, joiden takia niiden on myytävä omaisuuttaan. Nämä myynnit voivat lisätä tarjontaa juuri hintojen kääntyessä. Kokonaisuutena vanhojen asuntojen hintojen odotetaan nousevan maltillisesti.
Vuokramarkkina eriytyy alueittain
Vuokrataso on pysynyt lähes ennallaan, mutta erot saman kaupungin eri alueiden välillä kasvavat. Asumistuen ja opintotuen leikkaukset ovat pienentäneet monen vuokralaisen tuloja, eikä vuokramarkkina ole vielä täysin sopeutunut niihin. Lisäksi viime vuosina inflaatio on heikentänyt ostovoimaa etenkin edullisimmissa vuokra-asunnoissa asuvien osalta. Samaan aikaan yksiöistä ja kaksioista on paikoin ylitarjontaa, eli vuokrattavia asuntoja on enemmän kuin niihin riittää vuokralaisia. Sijainti ja asuntotyyppi ratkaisevat siksi aiempaa enemmän, kuinka nopeasti asunnon saa vuokrattua ja millä vuokralla.
Kaskisaaren mukaan vuokramarkkinan suunnasta on tällä hetkellä kahdenlaisia näkemyksiä. Osan mielestä nyt on vuokralaisen markkina, jossa tarjontaa on runsaasti ja vuokralainen voi neuvotella vuokrasta. Toisten mukaan vähäinen uudisrakentaminen kääntää tilanteen lähivuosina vuokranantajan eduksi. Uudisasuntojen aloitukset ovat nykyisin noin 15 000 asunnon tasolla, vaikka pitkän aikavälin tarpeen arvioidaan olevan 31 000–36 000 asuntoa vuodessa. Jos rakentaminen jää tarpeesta jälkeen, vapaita vuokra-asuntoja on vähitellen vähemmän tarjolla. Silloin asunnot vuokrautuvat nopeammin ja vuokria on helpompi nostaa, mikä parantaa vuokranantajan asemaa pidemmällä aikavälillä.
Nykyinen markkina voikin tarjota sijoittajalle myös mahdollisuuksia. Kun ostajia on vähemmän, sijoittaja pystyy neuvottelemaan kauppahinnasta tavallista paremmin. Asuntojen hintojen odotetaan nousevan lähivuosina vain maltillisesti, joten sijoitusasunnon tuotto kertyy todennäköisesti pääosin vuokratulosta eikä arvonnoususta. Ostopäätöksen pohjaksi tarvitaan siksi oma tavoite ja laskelma, joka kestää myös heikomman vuoden.
Määritä tavoite ennen sijoitusasunnon ostoa
Ennen ostoa kannattaa päättää, mitä sijoitusasunnolta haetaan ja millaista asuntosalkkua on rakentamassa. Sijoittaja saattaa esimerkiksi tavoitella kuukausittaista lisätuloa tai laajempaa varallisuuden kasvua. Tavoite vaikuttaa olennaisesti siihen, millaista kohdetta kannattaa etsiä ja millaista kassavirtaa kohteelta vaaditaan. Osa sijoittajista painottaa vahvaa kassavirtaa ja korkeaa vuokratuottoa, kun taas osa hyväksyy kapeamman kassavirran kasvukeskuksessa, jossa väestönkasvu voi tukea arvonkehitystä.
Korkean vuokratuoton sijoitusasunto löytyy usein pienemmältä paikkakunnalta tai vanhemmasta talosta, mutta siinä vuokrauksen ja korjausten riskit ovat yleensä suuremmat. Mitä enemmän tuotto nojaa arvonnousuun, sitä pidempi sijoitusaika usein on ja sitä enemmän muita tuloja mahdollisen kapean kassavirran tueksi tarvitaan, etenkin kustannusten, kuten korkokulujen, noustessa.
Kenelle asuntosijoittaminen sopii?
Toisin kuin osake- tai rahastosijoitus, sijoitusasunto vaatii omistajaltaan työtä. Vuokranantaja etsii vuokralaiset, laatii vuokrasopimukset ja huolehtii sekä suunnitelluista että yllättävistä korjauksista. Osan tehtävistä voi ulkoistaa vuokranvälittäjälle, mutta palkkiot pienentävät kassavirtaa. Oma ajankäyttö ja kiinnostus vuokranantajan tehtäviin on siis hyvä arvioida jo ennen ensimmäistä ostoa.
Sijoitusasunto sitoo lisäksi paljon pääomaa, eikä sitä voi myydä nopeasti tai osissa, jos rahaa tarvitaan yllättäen. Ostaessa maksettava varainsiirtovero ja myydessä maksettava välityspalkkio vievät lyhyellä sijoitusajalla helposti ison osan potentiaalisesta tuotosta, joten asunto kannattaa yleensä omistaa pitkään. Velkavipu puolestaan suurentaa sekä tuottoja että tappioita, ja lainanhoidosta on selvittävä myös heikkoina vuosina. Asuntosijoittaminen sopii siksi parhaiten sijoittajalle, jolla on pitkä sijoitusaika, vakaat muut tulot ja puskuria yllättäviin menoihin.
Tukeeko seuraava sijoitusasunto suunnitelmaasi?
Kun ensimmäinen sijoitusasunto on jo ostettu ja salkkuun ollaan hankkimassa toista tai kolmatta asuntoa, on syytä katsoa kokonaisuutta tarkemmin. Seuraavalla hankinnalla voi esimerkiksi tasapainottaa salkkua valitsemalla kohteen, joka poikkeaa nykyisistä asunnoista. Vahvan kassavirran asunto voi paikata toisen kohteen kapeampaa kassavirtaa, ja eri-ikäisissä taloissa suuret remontit osuvat usein eri vuosille. Jos taas asunnot ovat keskenään samanlaisia ja samalla alueella, kysynnän heikkeneminen osuu niihin kaikkiin yhtä aikaa ja voi näkyä tyhjinä kuukausina, vuokrien laskuna tai asuntojen arvon laskuna.
Myös yksinään hyvältä vaikuttava kohde voi olla asuntosalkun kannalta huono valinta, jos se vaatii niin paljon lisävakuuksia ja lainaa, etteivät vakuudet tai maksukyky enää riitä seuraavan asunnon rahoitukseen. Kun velkaa on enemmän, koronnousu heikentää myös koko salkun kassavirtaa aiempaa enemmän. Ennen ostopäätöstä on syytä laskea, miten uusi sijoitusasunto vaikuttaa salkun velkarakenteeseen, vakuuksiin ja kassavirtaan.
Selvitä taloyhtiön remontit ja lainat ennen tarjousta
Kohteen hinta ja vuokrataso eivät yksin kerro, onko sijoitusasunto kannattava sijoitus. Taloyhtiön tulevat remontit ja lainat näkyvät vastikkeessa ja vaikuttavat kassavirtaan usein enemmän kuin pieni ero vuokrassa. Tiedot niistä löytyvät isännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitotarveselvityksestä, jotka kannattaa lukea ennen tarjousta.
Suuri remontti, kuten putki- tai julkisivuremontti, heikentää kassavirtaa nostamalla rahoitusvastiketta tai vaatimalla kertasuorituksen. Uusi taloyhtiölaina pienentää yleensä myös osakkeiden vakuusarvoa. Tiedossa olevan remontin kustannus kannattaa siksi huomioida jo tarjouksessa. Sama koskee vuokratontilla sijaitsevan taloyhtiön tontinvuokraa, joka voi nousta selvästi maanvuokrasopimusta uusittaessa.
Laske kassavirta myös vastoinkäymisten varalle
Tavoitteesta riippumatta laskelma kannattaa aloittaa siitä, paljonko vuokrasta jää käteen kulujen, lainanhoidon ja verojen jälkeen. Tämä kassavirta ei ole sama asia kuin sijoituksen tuotto, johon lasketaan myös lyhennyksillä kasvava oma pääoma ja asunnon arvonmuutos. Kassavirta kuitenkin kertoo, riittääkö vuokra asunnon menoihin. Kapea ylijäämä kääntyy usein pienestäkin yllätyksestä miinukselle, kuten alla oleva esimerkki näyttää.
Yksi tyhjä kuukausi voi viedä vuoden kassavirran
Vastikkeet on maksettava ja lainanhoidosta on huolehdittava silloinkin, kun vuokraa ei tule. Siksi esimerkkiasunnon koko vuoden ylijäämä katoaa jo yhden tyhjän kuukauden myötä. Jos samana vuonna asuntoon tehdään korjaus, vuoden kassavirta painuu selvästi miinukselle.
Tyhjien kuukausien riski on suurin alueilla, joilla vuokra-asuntojen tarjonta on runsasta suhteessa kysyntään. Riskiä taas vähentävät alueen työpaikat, oppilaitokset ja investoinnit, jotka tuovat vuokralaisia myös jatkossa. Laskelma on silti hyvä tehdä myös pidemmän tyhjän jakson varalle.
Varaa puskuria tyhjiin kuukausiin ja remontteihin
Tyhjiä kuukausia ja korjauksia varten sijoittajan on hyvä kerätä käteispuskuri jo ennen asunnon ostoa. Riittävän puskurin kokoa voi arvioida tyhjien kuukausien kulujen ja huoneiston tavanomaisten korjausten avulla. Asunnon oston jälkeen puskuria voi kasvattaa siirtämällä vuokrasta käteen jäävän osan erilliselle tilille.
Puskurin on hyvä olla nopeasti käytettävissä, sillä itse asuntoa ei usein saa myytyä kovin pikaisesti. Samasta syystä kaikkea varallisuutta ei kannata sitoa asuntoihin. Jos puskuri ei riitä, sijoitusasuntolainaan voi hakea lyhennysvapaata esimerkiksi remontin tai pidemmän tyhjän jakson ajaksi. Se keventää lainanhoitoa hetkellisesti, mutta kasvattaa lainan kokonaiskorkokuluja.
Hyvä vuokranantajuus näkyy sijoitusasunnon tuotossa
Vaikka tyhjiin kuukausiin on syytä varautua, vuokranantaja voi vaikuttaa niiden määrään myös omilla päätöksillään. Esimerkiksi vuokrapyyntö on järkevä asettaa alueen toteutuneiden vuokrien tasolle, sillä liian kalliiksi hinnoiteltu asunto voi jäädä tyhjäksi viikoiksi. Tätä on havainnollistettu alla olevassa laskelmassa:
Jos vuokralainen pysyy pitkään, korkeampi vuokra kuroo eron lopulta kiinni. Jokainen vuokralaisen vaihto tuo kuitenkin mukanaan uuden tyhjän jakson riskin ja kuluja esimerkiksi vuokranvälityksestä tai ilmoittelusta sekä asunnon kunnostuksesta. Kohtuullinen vuokra, joka pitää vuokralaisen pitkään, on siksi usein arvokkaampi kuin hieman korkeampi vuokra.
Hyväkuntoinen sijoitusasunto vuokrautuu nopeammin, ja vuokralaiset viihtyvät siinä pidempään. Myös ripeä reagointi vikailmoituksiin ja maltillinen vuokrankorotuslinja tukevat pitkiä vuokrasuhteita. Vuokrasuhteen onnistuminen riippuu myös vuokralaisesta, joten hakijan luottotiedot ja maksukyky tarkistetaan ennen sopimusta. Vuokrasopimukseen kannattaa lisäksi kirjata vakuus, joka kattaa esimerkiksi maksamattomat vuokrat ja asunnolle aiheutetut vahingot, sekä vuokrankorotusehto, josta näkyy, miten ja milloin vuokraa voi korottaa.
Huomioi korkoriski koko asuntosalkussa
Korkojen kehitykseen sijoittaja ei voi itse vaikuttaa. Aiemman kassavirtaesimerkin asunnossa prosenttiyksikön koronnousu vie yli puolet vuoden ylijäämästä. Kahden prosenttiyksikön nousulla kassavirta kääntyisi miinukselle myös ilman tyhjiä kuukausia. Laskelmaa on siis syytä testata myös selvästi nykyistä korkeammalla korolla.
Korkoriski ei rajoitu omaan lainaan. Jos taloyhtiöllä on lainaa, koronnousu nostaa myös rahoitusvastiketta, ellei lainaa ole suojattu. Vastike nousee lisäksi, kun taloyhtiölainan lyhennysvapaa päättyy tai taloyhtiö ottaa uutta lainaa esimerkiksi putkiremonttiin.
Korkosuojaus voi helpottaa ennakointia
Korkoriskiä voi pienentää korkosuojauksella. Kiinteällä korolla lainan korko pysyy samana sovitun ajan, ja korkoputkessa viitekorolle sovitaan tietty ylä- ja alaraja. Suojaus tekee kassavirrasta ennustettavamman ja helpottaa seuraavien hankintojen suunnittelua. Salkussa suojauksen voi kohdistaa myös vain osaan lainoista.
Suojauksella on etujen lisäksi myös kääntöpuolensa. Suojaus maksaa ja sen hinta riippuu muun muassa suojausajasta ja korkotasosta. Jos korot laskevat, suojattu laina ei hyödy laskusta täysimääräisesti. Kiinteä korko pysyy ennallaan, ja korkoputkessa korko laskee vain sovittuun alarajaan asti. Kiinteäkorkoisen lainan ehtoja ei myöskään voi vapaasti muuttaa, ja jos lainan maksaa takaisin ennen aikojaan, pankille voi joutua maksamaan korvausta. Lisäksi oman lainan suojaus ei kata taloyhtiölainoja, joiden korkoriski näkyy edelleen rahoitusvastikkeessa.
Keskustele pankin kanssa ennen seuraavaa hankintaa
Sijoitusasunnon hankinta edellyttää yleensä lainaa. Sijoitusasuntolainaa myöntäessään pankki katsoo hakijan kokonaistilannetta. Maksukyvyssä huomioidaan tulot, menot ja kaikki velat taloyhtiölainaosuudet mukaan lukien. Ostettavan asunnon vakuusarvo kattaa yleensä vain osan kauppahinnasta, joten erotukseen tarvitaan säästöjä tai lisävakuuksia. Lisävakuutena voidaan käyttää esimerkiksi oman kodin vapaata vakuusarvoa eli sitä osaa kodin vakuusarvosta, jota mahdollinen asuntolaina ei sido.
Vakuudet ja maksukyky määräävät usein, voiko salkkua kasvattaa. Jos kodin vapaa vakuusarvo käytetään yhteen kohteeseen, sitä ei ole enää seuraavaa varten. Kapean kassavirran sijoitusasunto puolestaan heikentää maksukykyä. Vakuusarvo seuraa lisäksi asuntojen hintoja, joten hintojen lasku pienentää sekä omaa pääomaa että vapaita vakuuksia.
Suunnitelmasta kannattaa siksi keskustella pankin kanssa jo ennen tarjousta. Silloin selviää, paljonko lainaa voi saada nyt ja paljonko rahoitusta jää myöhempiin hankintoihin. Samalla voi arvioida, millä lainarakenteella, lyhennystahdilla ja korkosuojauksella salkku kestää heikommankin jakson. Jos rahoitus ei ole vielä varmistunut, ostotarjoukseen voi liittää rahoitusehdon.
Selvitä sijoitusasunnon rahoitus ja hyödynnä jäsenedut
Danske Bankin sijoitusasuntolainassa ostettavan asunnon vakuusarvo on pääsääntöisesti enintään 70 prosenttia kauppahinnasta. Jos vakuusarvo ei riitä, lisävakuudeksi käy esimerkiksi oma asunto tai pankin kautta ostettava lainatakaus. Viitekorkona voi olla 3, 6 tai 12 kuukauden euribor, ja lainaan voi liittää korkosuojauksen. Marginaali on henkilökohtainen, ja siihen vaikuttavat muun muassa vakuudet ja maksukyky.
Kuukausierän suuruutta voi arvioida etukäteen asuntolainalaskurilla. Lainaa haetaan verkossa asuntolainahakemuksella, johon käyttötarkoitukseksi valitaan sijoitusasunto. Pankki ottaa hakemuksen jälkeen yhteyttä ja sopii tapaamisen. Ennen lainan hakemista kannattaa tarkistaa myös omat jäsenyydet, sillä usean järjestön jäsenet saavat Danske Bankista lainan edullisemmin:
Sijoittajan näkökulma
Kestävä asuntosalkku rakentuu huolellisen suunnitelman varaan. Ennen seuraavaa ostoa kannattaa tarkistaa kolme asiaa:
- Sopiiko asunto omaan sijoitusstrategiaan ja talouteen?
- Kestääkö kassavirta myös silloin, kun kaikki ei mene suunnitelmien mukaan?
- Miten osto vaikuttaa seuraavan sijoitusasunnon hankintaan, esimerkiksi vakuuksien osalta?
Asuntosijoittajan on siis hyvä tarkastella yksittäisen asunnon sijaan kokonaisuutta. Kun suunnitelma on valmis, siitä kannattaa keskustella myös rahoittajan, kuten pankin, kanssa.
Kaupallinen yhteistyö: Danske Bank A/S, Suomen sivuliike.
Artikkeli on yleistä tietoa eikä yksilöllistä sijoitusneuvontaa. Esitetyt laskelmat ovat havainnollistavia esimerkkejä, eikä niissä ole huomioitu lukijan henkilökohtaisia sijoitustavoitteita, taloudellista tilannetta tai erityistarpeita. Artikkeli ei ole täydellinen kuvaus sijoituskohteista tai niihin liittyvistä riskeistä.
Sijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Tavoiteltu tuotto voi jäädä saamatta, ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta. Esimerkkilaskelmissa käytetyt tuotto-oletukset eivät ole ennusteita tai lupauksia tulevasta tuotosta.
Verotusta koskevat tiedot perustuvat artikkelin laatimishetkellä voimassa olevaan verolainsäädäntöön. Verokohtelu määräytyy kunkin sijoittajan yksilöllisten olosuhteiden mukaan ja voi muuttua tulevaisuudessa.
Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua sijoituskohteen ominaisuuksiin, riskeihin, kuluihin ja verotukseen sekä palvelun ajantasaisiin ehtoihin ja hinnastoon. Sijoittaja vastaa itse sijoituspäätöksistään ja niiden taloudellisista seurauksista.