Suomen Sijoitusmetsät: Näin aloitat metsään sijoittamisen

Suora metsänomistaminen vai yhteismetsä?

Moni sijoittamisesta kiinnostunut pohtii, miten metsäsijoittamisen voisi aloittaa. Ajatus omasta metsätilasta kiehtoo, mutta esimerkiksi ostoprosessi ja metsän oikean arvon hahmottaminen voi tuntua monimutkaiselta. Miten löydän ja valitsen sopivan metsätilan? Mitä kannattaa tarkistaa ennen kauppoja? Mistä tiedän, onko kohde hintansa arvoinen? Mitä toimenpiteitä metsä vaatii ja millaista tuottoa voi odottaa saavansa?

Luultavasti yksinkertaisin tapa sijoittaa metsiin on metsärahastojen kautta, jolloin sijoittajan on tärkeä perehtyä rahaston ominaisuuksiin ja tietoihin, aivan kuten muunlaistenkin sijoitusrahastojen tapauksessa. Olennaisia asioita ovat muun muassa rahaston sijoitusstrategia, kulurakenne, arvonmääritys ja sen kestävyys, tuottohistoria sekä rahaston omistamat omaisuuserät.

Tässä artikkelissa keskitymme kuitenkin metsärahastojen sijaan suoraan metsänomistamiseen sekä yhteismetsään ja yhteismetsäosuuksiin sijoittamiseen. Niiden kulurakenne on sijoittajalle usein metsärahastoja edullisempi, mutta vastaavasti myös vaadittu sijoitussumma on isompi. Suora metsäsijoitus vaatii sijoittajalta lisäksi enemmän vaivannäköä ja ymmärrystä metsäsijoittamisesta. Metsä on pitkäaikainen sijoitus, joka voi sitoa pääomaa vuosikymmeniksi, joten oikean tiedon ja työkalujen merkitys korostuu jo ennen lopullista sijoituspäätöstä.

Laajemmin metsäsijoittamisesta voit lukea tästä: Katsaus metsäsijoittamiseen yhdessä Suomen Sijoitusmetsien kanssa. Vertailimme artikkelissa metsäsijoittamisen eri vaihtoehtoja ja lisäksi avasimme tarkemmin näitä teemoja:

• Katsaus metsäkiinteistömarkkinaan
• Onko metsä alihyödynnetty omaisuusluokka?
• Metsäsijoituksen kokonaistuoton osatekijät
• Aiempi hintakehitys ja sen vaikutus tuottoihin
• Suomen Sijoitusmetsien palvelut

Omalla Maalla LKV – metsäkiinteistöjen välitystä valtakunnallisesti

Kun metsäsijoittamisesta kiinnostunut sijoittaja valitsee sijoitusmuodoksi nimenomaan suoran metsänomistamisen, seuraava askel on usein sopivan kohteen etsiminen ja tarjolla olevien vaihtoehtojen vertailu. Myynti-ilmoitusten tiedot ja esitystapa voivat kuitenkin vaihdella paljon, mikä tekee tarjolla olevien metsätilojen vertailusta ja arvioinnista haastavaa. Tässä vaiheessa on suuri etu, jos käytössä on luotettavaa, vertailukelpoista ja helposti ymmärrettävää tietoa, ja juuri tähän tarpeeseen Omalla Maalla LKV tarjoaa ratkaisun.

Omalla Maalla LKV tekee metsäkaupoista läpinäkyviä ja turvallisia niin myyjälle kuin ostajallekin. Puustotiedot ja arvonmääritys laaditaan mahdollisimman luotettavasti ja markkinaperusteisesti, minkä lisäksi myyntiesitteissä hyödynnetään samoja työkaluja, joita ammattimaiset ostajat käyttävät. Niiden avulla myytävästä metsätilasta saadaan huomattavasti tarkempaa ja hyödyllisempää tietoa. Taustalla hyödynnetään myös Suomen Sijoitusmetsien tuottamia aineistoja ja laskelmia, jotka antavat kattavan kuvan metsätilan nykytilasta, kehitysnäkymistä ja tuottomahdollisuuksista. Tavoitteena on tehdä metsäsijoittamisesta ja metsän hankinnasta yhtä selkeää ja saavutettavaa kaikille, olipa kyseessä ensikertalainen tai kokenut ostaja.

Mitä metsää ostaessa pitää huomioida?

Metsää ostaessa on tärkeää, että käytettävä tieto on laadukasta, ajantasaista ja helposti tulkittavaa. Omalla Maalla LKV tarjoaa myynti-ilmoituksissaan huomattavasti muita myyntisivustoja kattavammat materiaalit, jotka auttavat arvioimaan kohteen todellista arvoa ja potentiaalia. Kohteen myyntisivulla esitetään ensin perustiedot, joita täydentävät tarkka kuvaus sekä yksityiskohtaiset kuvio- ja puustotiedot. Niistä käy ilmi esimerkiksi metsän rakenne, kehitysvaihe sekä ehdotetut hakkuu- ja hoitotoimenpiteet, minkä myötä sijoittaja ei välttämättä tarvitse erillistä metsäsuunnitelmaa tulevia toimenpiteitä varten.

Myynti-ilmoituksissa hyödynnetään edistyksellisiä ominaisuuksia, joista yksi merkittävimmistä on 360-asteen kuvamateriaali. Toisin kuin perinteiset kuvat, 360-kuvat näyttävät näkymän myös kuvaajan taakse ja antavat paremman käsityksen puuston laadusta ja määrästä. Esimerkiksi sijoittajalle tärkeän, rahanarvoisen tukkipuun osuutta voi arvioida tarkastelemalla, miten puut kapenevat latvaa kohti tai kuinka suoralta ja laadukkaalta tyvitukin osuus puista näyttää. Koska 360-kuvat auttavat näkemään puiden latvukseen, voidaan myös puiden elinvoimaisuutta arvioida paremmin. Hyvistä kuvista huolimatta metsä kannattaa aina käydä tarkistamassa ennen ostopäätöstä, esimerkiksi metsäasiantuntijan kanssa.

Arviomateriaalit sijoittajan päätöksenteon tukena

Arviomateriaalit ovat sijoittajalle keskeinen työkalu, sillä niiden avulla voidaan arvioida metsätilan todellista tuottopotentiaalia ja siihen liittyviä riskejä ennen ostopäätöstä. Hyvä aineisto yhdistää puuston arvon, hakkuusuunnitelmat, kustannukset ja markkina-arvion yhdeksi kokonaisuudeksi, joka kertoo selkeästi, miten kohteen hinta ja tuotto-odotus suhteutuvat toisiinsa.

Omalla Maalla LKV:n myynti-ilmoituksissa arviomateriaalien aineisto on poikkeuksellisen kattava. Ilmoituksissa on mukana tuottoennuste, jota muilta myyntisivustoilta ei yleensä löydy ja joka on perinteisesti ollut vain ammattimaisten sijoittajien käytössä. Ennuste perustuu keskikantohintoihin ja realistisiin oletuksiin hakkuista, puuston kasvusta sekä tarvittavista metsänhoitotöistä. Tuottoennuste havainnollistaa odotettavissa olevan hakkuukertymän ja -tulot, nettokassavirran sekä ennusteen lopussa jopa metsätilan arvioidun markkinahinnan. Arvio ei sisällä spekulointia puun tai metsämaan hintakehityksestä. Laskelman avulla voi tarkistaa, vastaako kyseisen metsätilan arvioitu tuottoprofiili omia sijoitusvaatimuksia.

Myynti-ilmoituksissa esitetään myös tieto kohteen tuotto-odotteen ja kauppahinnan välisestä suhteesta. Sen avulla voi arvioida kyseisen metsätilan tarjoamaa arvioitua tuottoa ja nähdä, miten herkästi metsätilan hinnan muutos vaikuttaa tuottoennusteeseen. Usein nuoren metsän tuottoennuste on herkempi kauppahinnan muutoksille kuin vanhan, hakkuukypsän metsän. Logiikka on sama kuin muussa sijoittamisessa, missä toteutuvien kassavirtojen ajoittuminen vaikuttaa tuotto-odotukseen.

Muiden arviomateriaalien lisäksi ilmoituksista löytyy myös yleisesti myynti-ilmoituksissa käytössä oleva summa-arvomenetelmä laskentaperusteineen. Menetelmää voidaan hyödyntää karkeaan vertailuun eri metsätilojen välillä, mutta se ei yksinään ole kovin tarkka, sillä se ei huomioi esimerkiksi vastaavien tilojen toteutuneita kauppahintoja eikä ostettavan metsätilan arvioituja kassavirtoja tai tuloja, taikka niiden ajoittumista.

Summa-arvomenetelmä sisältää myös yleistettyjä laskentaperiaatteita (kuten kokonaisarvon korjaus), joita ei voi pitää kovin tarkkoina. Tuottoennusteen, markkinahinta-arvion ja kassavirtalaskelman avulla ostettavan metsätilan todellisesta arvosta ja tuottopotentiaalista saa siten paljon selkeämmän kuvan. Omalla Maalla LKV:n myynti-ilmoitusten laskelmat perustuvat Suomen Sijoitusmetsien dataan ja osaamiseen. Lisätietoa yli 15 000 myyntikohdetta analysoineesta yhtiöstä, sen tietokannasta ja valtakunnan luotettavimmasta arvonmääritysmenetelmästä voit lukea tästä.

Omalla Maalla LKV:n myynti-ilmoituksista löytyy arviomateriaalien lisäksi myös muuta käytännön tietoa, joka auttaa kokonaiskuvan muodostamisessa. Kiinteistön perustiedot ja kulut, kuten tiemaksut ja tiedot mahdollisista perusparannuksista, antavat kuvan ylläpitokustannuksista. Kartta- ja ilmakuvat havainnollistavat metsän sijaintia, maaston muotoja, kuljetusmatkoja, maaperän ominaisuuksia sekä puuston rakennetta ja kehitysvaiheita. Lisäksi metsänkäyttö- ja KEMERA-tiedot kertovat aiemmista hoitotoimista ja metsän kunnosta, mikä tukee arvioita tulevista toimenpiteistä ja tuottopotentiaalista.

Metsätilan hankintapalvelu – Suomen Sijoitusmetsät

Jos etsit tietyn tyyppistä metsätilaa tietyillä ominaisuuksilla tai tietyllä tuotto-odotteella, Suomen Sijoitusmetsät tarjoaa myös metsätilan hankintapalvelua, jossa toimeksiantona kartoitetaan ja etsitään juuri sinun kriteereihisi sopivat kohteet. Tämä niin sanottu ”screenaus-palvelu” on erityisen hyödyllinen esimerkiksi suurempien metsätilojen hankinnassa tai tuottovaateen ollessa korkea.

Suomen Sijoitusmetsiltä löytyy palvelut myös myyntitilanteisiin, mikäli matkan varrella haluatkin luopua metsästä. Yhdessä nämä palvelut tekevät metsäsijoittamisesta läpinäkyvää, tehokasta ja ensikertalaisellekin helposti lähestyttävää.

Tarkemmin Suomen Sijoitusmetsistä ja yrityksen palveluista voit lukea täältä: Suomen Sijoitusmetsät – Metsäkiinteistömarkkinoiden huippuasiantuntija

Yhteismetsällä vaivattomampaa metsänomistamista

Yhteismetsä on kiinnostava sijoitusvaihtoehto monelle, kun tavoitteena on hyötyä metsän tuotoista ilman jatkuvaa vastuuta metsänhoidosta ja muista toimenpiteistä. Perusidea on yksinkertainen. Yhteismetsä on useamman omistajan yhdessä hallinnoima metsäalue, jota hoidetaan ammattimaisesti yhtenä kokonaisuutena. Osuuden yhteismetsästä voi hankkia ostamalla sen toiselta omistajalta, liittämällä omaa metsää yhteismetsään tai tekemällä rahasijoituksen, mikäli yhteismetsä on avoin ja liittyminen on mahdollista. Yhteismetsäosuuden omistaja omistaa osuuden yhteismetsästä ja saa vuosittain osuuteensa perustuvan ylijäämän, joka vastaa käytännössä osinkoa. Yhteismetsän ylijäämä muodostuu pääosin yhteismetsän saamista hakkuutuloista.

Yhteismetsäosuuksien kaupat voivat koskea joko pelkkää yhteismetsäosuutta tai metsätilaa, johon kuuluu lisäksi yhteismetsäosuus/-osuuksia. Metsätilan mukana myytävän yhteismetsäosuuden voi joissain tapauksissa saada kaupan osana edullisemmin kuin erikseen ostettuna, jos kauppahinta perustuu pääosin tilan arvoon. Toisaalta osuus voi myös nostaa kokonaisuuden hintaa suhteellisesti enemmän verrattuna siihen, mitä vastaavasta tilasta ilman osuutta maksettaisiin, mikäli osuus on hyvin haluttu.

Omalla Maalla LKV:n sivuilta löytyy Yhteismetsäosuuksien kauppapaikka, jossa voi tarkastella myynnissä olevia yhteismetsäosuuksia sekä ostoilmoituksia. Ilmoituksista löytyy tarkempaa tietoa kyseisistä yhteismetsäosuuksista sekä esimerkiksi tunnuslukuja, joiden avulla voi arvioida niiden hintapyyntöä ja tuottoa.

Sivuilta löytyy lisäksi yhteismetsäosuuksien arvolaskuri, mallinnuksia osuuksien arvonkehityksestä, tilastotietoa eri osuuksista ja niiden ylijäämistä sekä lisätietoa yhteismetsästä sijoituskohteena. Nämä lisämateriaalit auttavat hahmottamaan, millaiselle sijoittajalle yhteismetsä sopii ja miltä tietyn yhteismetsäosuuden tuottopotentiaali näyttää.

Yhteismetsiin sisältyy kuitenkin suoran metsänomistamisen tapaan riskejä ja heikkouksia. Isoimmat näistä ovat osuuksien hinnoittelu ja likviditeetti, läpinäkyvyyteen ja informaation liittyvät ongelmat, oman metsätilan hallintaoikeuden menetys sekä itsenäistä metsänomistamista raskaampi ja mahdollisesti tehottomampi hallinto ja kyseisen hallinnon kulurakenteen riskit.

Metsänhaltijan Yhteismetsä – huoleton, turvallinen ja tuottava tapa sijoittaa metsään

Yksi esimerkki yhteismetsämallista on Metsänhaltijan Yhteismetsä, joka hyödyntää Suomen Sijoitusmetsien asiantuntemusta. Metsien hallinnointi ja hoitotoimenpiteet hoidetaan ammattimaisesti yhteistyökumppanin toimesta. Osuuden voi hankkia joko liittämällä omaa metsää yhteismetsään tai sijoittamalla rahaa.

Löydät Metsänhaltijan Yhteismetsän verkkosivuilta lisätietoa yhteismetsän toiminnasta, osuuden hankintatavasta ja palveluista metsäsijoittamisen aloittamiseen.

Metsänhaltijan Yhteismetsä – Huoleton, turvallinen, tuottava

Tehty kaupallisessa yhteistyössä Suomen Sijoitusmetsät Oy:n kanssa.