Katsaus metsäsijoittamiseen yhdessä Suomen Sijoitusmetsien kanssa

Mitä Suomen Sijoitusmetsät tekee?

Suomen Sijoitusmetsät Oy on vuonna 2013 perustettu, metsäkiinteistömarkkinaan erikoistunut yhtiö, joka tarjoaa asiakkailleen laajasti palveluita metsähankintojen ja metsäsijoittamisen saralla. Toiminnan ytimessä on yli 10 vuoden ajalta kerätty kattava tietokanta Suomessa julkiseen myyntiin tulleista metsäkiinteistöistä, toteutuneista kauppahinnoista sekä ajantasaisista ja tarkoista metsävaratiedoista.

Datan pohjalta yhtiö on rakentanut markkinahintaennusteita ja analyysejä, joita hyödynnetään muun muassa arvonmäärityksissä myyjien ja ostajien tukena.

Suomen Sijoitusmetsät on toteuttanut asiakkaidensa lukuun metsäkiinteistöhankintoja lähes 600 miljoonan euron arvosta, analysoinut yli 16 000 myyntikohdetta ja ollut mukana yli 2 200 toimeksiannossa.

Toiminnan pohjana on oikeudenmukaisuus, asiakasarvon luominen, jatkuva kehittyminen sekä datan älykäs hyödyntäminen. Tavoitteena on oikeudenmukainen ja tehokas metsäkiinteistömarkkina kaikille osapuolille.

Metsäkiinteistömarkkinan osaavin, monipuolisin ja halutuin kumppani

Yhtiö omaa vahvan käytännön osaamisen metsätaloudesta ja puukaupoista, mittavan kokemuksen suurien metsäportfolioiden muodostamisesta sekä ensiluokkaisen ammattitaidon metsämarkkina-analyysien ja arvonmääritysten tuottamisessa.

Suomen Sijoitusmetsien palvelut

• Hankinta: Metsäsijoitukset ”avaimet käteen” -periaatteella ja kilpailukykyisellä tuotolla
• Arvonmääritys: Hakkuudatalla verifioitua puuston arviointiosaamista ja valtakunnan luotettavin kauppa-arvopohjainen arvonmääritysmenetelmä
• Kiinteistönvälitys: Sekä myyjälle että ostajalle turvalliset, molempia osapuolia hyödyttävät metsäkaupat, jossa avainasemassa tarkat metsävaratiedot, oikeat arvonmääritysmenetelmät ja laadukkaat myyntimateriaalit
• Tietotuotanto: Metsämarkkina-analyysit asiakkaiden käyttöön, mm. markkinakatsaukset, tuottovaadeanalyysit ja asiakkaalle räätälöidyt raportit

Katsaus metsäkiinteistömarkkinaan

Korkojen ja inflaation nopeasta noususta aiheutunut tuottovaateiden nousu sai vuosina 2022-2024 aikaan paljon haasteita kiinteistösijoitussektorilla, kun monet puoliavoimet kiinteistörahastot joutuivat rajoittamaan lunastuksiaan likviditeettikriisin myötä. Tilanne ei kuitenkaan heijastunut yhtä pahasti metsäsijoituksiin ja metsärahastojen suhteen vastaavaa kehitystä ei ole nähty. Metsäsijoitukset ovatkin viime vuosina pärjänneet sijoitusluokkana todella hyvin myös tuottojen osalta, niin globaalisti kuin kotimaassakin.

Metsäsijoitukset ovat tarjonneet vakaan suojan inflaatiota ja jopa stagflaatiota vastaan, identifioituen sijoitusluokkana hyödykkeiden ja kullan välimaastoon. Suomalaisten sijoitussalkut ovat usein heikosti hajautettuja vastaavien tilanteiden varalle, minkä ansiosta metsä tarjoaa sijoituksena loistavaa hajautushyötyä.

Metsäsijoitusten indeksoidun kokonaistuoton kehitys. Kuva: Suomen Sijoitusmetsät

Onko metsä alihyödynnetty omaisuusluokka?

Metsäsijoitusten kokonaistuoton kehitys ollut hyvin vakaata eikä vuositasolla ole pitkään aikaan ollut negatiivisen tuoton vuosia. Vaikka kiinteistömarkkinalla on viime vuosina nähty selvä dippi niin hinnoissa kuin myyntimäärissä, sama ei kehitys ole heijastunut yhtä vahvana metsämarkkinaan. Markkina pikemminkin rauhoittui maltillisesti, hetkellisen aiempaa rivakamman hinnannousun jälkeen.

Suurin huolenaihe on kohdistunut kiinteistömarkkinan tapaan arvonmääritysten läpinäkymättömyyteen sekä mahdollisiin kestämättömiin, ns. ”keinotekoisiin”, arvostustasoihin (etenkin rahastojen suhteen). Esimerkiksi aiemmin kiinteistömarkkinalla hetkelliseksi trendiksi muodostui useiden asuntojen muodostamien kokonaisuuksien osto, minkä jälkeen asunnot kuitenkin arvonmääritettiin yksikkötasolla korkeammalle. Metsäsijoittamisessa tämä logiikka on kuitenkin päinvastainen, koska isommat metsätilat ja -portfoliot omaavat isojen sijoittajien fundamentaalisen kysynnän vuoksi korkeamman kiinnostuksen ja arvostuksen.

Metsä on globaalilla mittapuulla hyvin uniikki sijoitusluokka ja se tarjoaa näin huomattavaa hajautushyötyä. Tätä kuvastaa myös kansainvälisten sijoittajien kasvanut kiinnostus metsäsijoittamiseen, mikä on lisännyt metsämaan kysyntää. Tämän trendin jatkumisen voidaan nähdä tukevan metsäsijoitusten tuottokehitystä myös tulevaisuudessa.

Metsämarkkinan mahdollinen ylikuumeneminen näyttäisikin näillä näkymin olevan tältä erää todennäköisesti vältetty.

Metsäsijoituksen kokonaistuoton osatekijät

Fundamenttien perusteella metsäsijoittamisen niin sanottu pohjatuotto on hyvin vakaa. Metsän liiketuloksen ja nettokasvun muodostama tuotto on Suomen Sijoitusmetsien aineiston perusteella ollut keskimäärin n. 3,9 % vuodessa. Tästä liiketuloksen osuus on ollut n. 2,8 % ja nettokasvun n. 0,9 %.

Metsänomistaja voi lisäksi toteuttamillaan metsänhoidollisilla toimenpiteillä vaikuttaa puuston arvon prosentuaaliseen kasvuun, suhteessa puuston pääoman määrään. Useimmiten tavoitteena on tuottaa mahdollisimman paljon korkealaatuista ja järeää tukkipuuta, mistä maksetaan jopa tuplasti, verrattuna vähemmän järeään kuitupuuhun. Metsän kasvua ja puuston arvonnousua saavutetaan niin puuston määrän kasvulla kuin yksittäisten puiden järeytymisellä.

Suurimman osan kokonaistuotosta (n. 5,9 %) muodostaa kuitenkin markkinahintojen kehitys, mikä realisoituu metsänomistajan kannalta vasta myyntitilanteessa. Kiinteistösijoittamisen tapaan suurin osa tuotosta on mahdollista tehdä ostotilanteessa, jolloin tavoitteena on markkinahintaa alempi hankintahinta. Markkinahintakehityksen jatkuessa ennallaan, metsäsijoittajan kannattaa ostaa metsää alueilta, joissa hintakehitys on ollut aiemmin positiivinen.

Mikäli metsää ei kuitenkaan realisoi sijoitusaikana, voi metsäsijoittamista verrata sijoitusmuotona esimerkiksi bondeihin eli joukkovelkakirjoihin sijoittamiseen. Mikäli joukkovelkakirjan pitää hallussaan koko sijoitusajan, tarjoaa velkakirja tasaista korkotuottoa koko lainan juoksuajan, aina erääntymiseensä asti. Näin mahdolliset joukkovelkakirjan arvonmuutokset eivät realisoidu sijoittajan nimellistuotossa. Logiikka on saman metsäsijoituksen ja sen tarjoaman vakaan perustuoton suhteen, pois lukien se, ettei metsällä ole maturiteettia eli eräpäivää.

Tulevaisuudessa metsänomistajalle voi muodostua uusia monipuolisempia ansaitsemiskeinoja nykyisen puun myynnin ja siihen tähtäävän metsänhoidon tilalle. Esimerkkejä näistä ovat hiilikauppa ja metsän toimiminen hiilinieluna tai paikallisten luontoarvojen vaaliminen ja metsän nykytilassa säilyttäminen. Myös tuulivoima ja tuulivoimapuistojen rakentaminen ovat tuoneet joillekin metsänomistajille lisätuottoja, mutta isossa kuvassa niiden vaikutus on kuitenkin vielä ollut marginaalinen.

Vahva hintakehitys on tukenut sijoitusten tuottavuutta

Metsämaan nimellishinnan kehitys on ollut positiivinen ja todella vakaa vuosien 2000 ja 2024 välillä, lukuun ottamatta vuoden 2007 hetkellistä hinnanpudotusta. Notkahdus ei johtunut niinkään finanssikriisistä, joka vaikutti massiivisesti muihin omaisuusluokkiin, vaan tukkipuun hetkellisestä hintapiikistä. Hintapiikin seurauksena tukkipuun hinta lähes puolittui hieman myöhemmin, markkinoiden korjatessa alaspäin ylikuumentuneesta tilasta.

Metsämaan nimellishintojen hyvin positiivinen hintakehitys on tukenut reilusti metsäsijoitusten tuottavuutta. Hintakehitys on lisäksi pitkällä aikavälillä ollut kokonaisuutena maltillista, vakaata sekä terveellä pohjalla.

Metsämaan hintakehitys on kokonaisuutena ollut hyvin resilienttiä, eivätkä kantohintojen rajut hinnanmuutokset ole heijastuneet yhtä voimakkaina metsämaan hintoihin. Puunmyyntituloissa vaikutus on ollut suurempi. Tätä selittää osittain myös puun fundamentaalinen kysyntä, minkä ansiosta kantohinnat palautuvat usein nopeasti mahdollisista hinnanpudotuksista. Metsäntilan koko puustoa myös harvoin realisoidaan yhtenä vuonna, minkä myötä kantohintojen hetkellisten hintamuutosten riskit ovat sijoittajan kannalta maltillisia.

Tulevaisuudessa puun kysynnän voidaan olettaa jopa nousevan entisestään puu- ja biokuitujen tarpeen kasvun seurauksena, mikä tukee kantohintojen ja sitä kautta metsämaan positiivista hintakehitystä. Tämän positiivisen trendin jatkuminen luo paljon mahdollisuuksia ja houkuttelevan tuotto-odotuksen metsäsijoittajalle.

Haluatko pysyä metsämarkkinan kehityksen kärjessä?
Liity maksuttomaan Suomen Sijoitusmetsien uutiskirjeen tilaajiin – saat ensimmäisenä ajankohtaisia markkinakatsauksia, tuottodata-analyysiä ja asiantuntijablogeja.
Tilaa uutiskirje tästä.

Vaihtoehdot metsäsijoittamiseen

Metsäsijoituksen voi toteuttaa usealla eri tavalla riippuen esimerkiksi sijoitussummasta, omasta kiinnostuksesta ja vaivannäöstä sekä sijoitusstrategiasta.

Suora metsänomistaminen

• Lähtökohtaisesti tuottavin muoto, vaatii kuitenkin myös eniten sijoittajan omaa aikaa ja osaamista tuoton varmistamiseksi
• Tarjoaa eniten päätäntävaltaa niin metsänhoidon kuin esimerkiksi kassavirran suhteen
• Omilla toimenpiteillä voi parantaa tuottoa (metsänhoito, puu- ja metsäkaupat), missä mahdollista hyödyntää esimerkiksi Suomen Sijoitusmetsien palveluita
• Vaatii suurimman sijoitussumman, vähintään n. 300-400 tuhatta euroa

Metsärahastot

• Helpoin ja vähiten sijoittajan vaivannäköä vaativin vaihtoehto
• Kulurakenne usein korkea, mikä heikentää kokonaistuottoa
• Sijoitus mahdollinen myös hyvin pienillä summilla
• Heikko läpinäkyvyys ja mahdolliset arvonmäärityksen epäselvyydet
• Rajoituksia lunastus mahdollisuuksissa

Yhteismetsä

• Usein rahastoja kevyempi kulurakenne
• Vaatii suoraa metsäomistusta vähemmän vaivannäköä, kuitenkin hankintavaiheessa rahastoa enemmän
• Riskinä epäammattimainen hallinta sekä tiedonsaannin haasteet, jolloin hallinnolliset kulut syövät liikaa tuottoa
• Kaupankäynti ei yhtä tehokas kuin metsäkiinteistömarkkinalla, heikompi likviditeetti
• Tasainen kassavirta, halutessa mahdollisuudet vaikuttaa päätöksentekoon

Kaikki kolme sijoitusmuotoa tarjoavat sijoittajalle erilaisia ominaisuuksia, minkä myötä ne ovat sopivia erityyppisille sijoittajille. Tästä syystä sijoitusmuotoja ei voi asettaa suoraan paremmuusjärjestykseen.

Metsänomistaja voi parantaa tuottoaan oikeilla palveluilla

Suorassa metsänomistamisessa korostuu oma päätäntävalta, mutta myös vastuut ja velvoitteet. Oikein ajoitetuilla metsänhoitotoimilla sekä puu- ja metsäkauppojen kilpailuttamisella voidaan keskimäärin parantaa tuottoa selvästi.

Mikäli oma aika tai kiinnostus ei riitä toimenpiteiden toteuttamiseen ja riittävään perehtymiseen, voi sijoittaja hyödyntää ammattilaisten tarjoamia palveluita. Suomen Sijoitusmetsät tarjoaa metsänomistajalle, tai sellaiseksi haluavalle, kattavan valikoiman erilaisia palveluita. Ja mikä tärkeintä, toiminnan lähtökohtana on periaate, että palveluille saa rahanarvoisen vastineen.

Voit lukea lisää Suomen Sijoitusmetsien palveluista yhtiön kotisivuilta:

Suomen Sijoitusmetsät – Metsäkiinteistömarkkinoiden huippuasiantuntija

Tehty kaupallisessa yhteistyössä Suomen Sijoitusmetsät Oy:n kanssa.