- Sijoittaminen
- ETF-sijoittaminen
- Artikkelit
- Webinaarit ja Podcastit
- Sijoittajan työkalut
Lainamuotoinen joukkorahoitus ja vertaislainaus ovat kovaa vauhtia kasvava vaihtoehtoinen
omaisuusluokka. Estategurun kiinteistövakuudellisia yrityslainoja sisältävä mallisalkku on
nähtävillä sijoittaja.fi:n mallisalkut osiossa. Tutustu katsauksessa mallisalkkuumme.
Estateguru on vaihtoehtorahoittaja, jonka avulla sijoittajat pääsevät sijoittamaan kiinteistövakuudellisiin yrityslainoihin. Kiinteistövakuudelliset yrityslainat ovat osa lainamuotoista joukkorahoitusta, mikä tarjoaa hajautushyötyjä perinteisiin omaisuusluokkiin nähden ja houkuttelevia tuottoja (Estategurun lainojen historiallinen tuotto on ollut yli 11%).
Käy katsomassa Estategurun uudistettuja tilastosivuja, josta löytyy nyt myös jälkimarkkinoiden volyymin tarkasteluun oma kuvaajansa.
Estateguru – mallisalkku, johon on sijoitettu oikeaa rahaa 10 000 euroa, on perustettu lokakuun lopussa 2019. Edellinen katsaus salkkuun tehtiin maaliskuussa 2022. Nyt on aika katsoa, miten salkulla on mennyt.
Mallisalkku on tuottanut 12,39% tuottoa historiansa aikana. 12,39% on siis vuosituotto ja absoluuttisesti tuottoa on syntynyt enemmän, koska salkku on perustettu 2019 vuoden loppupuolella. Tuotto on laskettu takaisinmaksetuista lainoista. Tuottoluvussa ei ole mukana oletuksia esimerkiksi myöhässäolevien lainojen luottotappioista.
Päivityshetkellä salkku on hajautettuna 75 lainaan, joista 64 on ajallaan, ja 11 lainaa myöhässä maksuistaan ja viisi lainaa on laiminlyötynä. 104 lainaa on jo maksettu takaisin.
Suurin osa sijoitetusta varallisuudesta on tällä hetkellä lainasijoituksissa (12 399,44€). Rahana on tällä hetkellä 529,56€.
Maaliskuun katsausta tehtäessä hieman suurempi osa varoista oli rahana, koska allokaattori oli hetken pysäytettynä sijoitusstrategian päivityksestä johtuen.
Ajallaan olevien lainojen keskimaturiteetti tarkasteluhetkellä oli 7,68 kuukautta.
Mallisalkun lainojen tämänhetkinen keskikorko on n. 9,89%, mikä on hieman alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen keskikorko 10,35%. Mallisalkun keskimääräinen LTV on kuitenkin merkittävästi alhaisempi, kuin koko Estategurun ulkona olevan portfolion, joka kompensoi alhaisempaa keskikorkoa
Tällä hetkellä salkun lainojen LTV (Loan-to-value) on samalla tasolla, kuin viime katsauksessa (Maaliskuussa 44,71% -> 44,18%), mikä on merkittävästi alhaisempi, kuin koko Estategurun kaikkien ulkona olevien lainojen LTV (Nyt: 60,42%, Maaliskuussa: 56,11%). Kaikissa lainoissa on ensisijainen vakuus mikä tarkoittaa, että olemme lainansaajina ensimmäisiä, jotka saavat omansa takaisin, kun vakuutena olevia kiinteistöjä lähdetään realisoimaan.
Salkun myöhässä olevista lainoista 1250€ on laiminlyötyjä ja loput ovat myöhässä olevia lainoja. Lainojen keskimääräinen LTV on 46%, mikä tarkoittaa että myöhässä olevia lainoja vastaan on olemassa kaksi kertaa enemmän vakuutta, kuin mitä avointa lainapääomaa on jäljellä.
Maaliskuussa myöhässä olleet lainat vastasivat 30% koko salkun lainoista. Tällä hetkellä vastaava luku on 26%. Tämä on hieman suurempi määrä, kuin koko Estategurun lainaportfolion myöhässä olevissa lainoissa(24,47%).
Koko lainaportfolion koko on 256Meur. Tästä 19,31% lainoista on myöhässä ja 5,16% on laiminlyöty, mikä tarkoittaa, että lainoja elvytetään joko myymällä vakuutena olevaa kiinteistöä tai etsitään muuta mahdollisimman hyvää ratkaisua sijoittajien kannalta.
Osittain takaisinsaatuja lainoja on. n. 0,66%. Yhteensä siis myöhässä tai laiminlyötyjä lainoja on 24,47% koko ulkona olevasta lainaportfoliosta. Myöhässä olevien lainojemme määrä vertautuu siis aavistuksen negatiivisesti verrattuna koko Estategurun lainaportfolioon.
Myöhässä olevien lainojen osalta emme ole huolissamme. Kuten 2021 maalis-ja kesäkuun katsauksessa otimme esille, osa lainoista on välillä muutaman päivän myöhässä maksuistaan ja lopulta maksaa myöhässä olleet laina- ja korkoerät takaisin, eikä siinä ole mitään ihmeellistä.
Olemme turvallisin mielin myöhässä olevien lainojen suhteen ja tulevaisuudessa todennäköisesti osa lainoista tulee olemaan aina myöhässä ja ne taas palautuvat pois ”Myöhässä” tilasta, kun lainansaaja maksaa erääntyneet maksut. Samaten laiminlyötyjen lainojen suhteen olemme luottavaisia, koska lainoissa on vakuuttavat vakuudet kohtuullisella LTV:llä.
Alla olevasta kuvaajasta näkee, että historiassa lainoja on maksettu sykähdyksittäin (2020 loka-joulukuu, 2021 toukokuu ja 2022 toukokuu), mikä johtuu pääosin siitä, että Estategurun lainat ovat Bullet-lainoja, eli lainojen koko pääoma maksetaan takaisin kerralla.
Korkomaksut maksetaan kuitenkin yleensä kuukausittain takaisin ja tämä on nähtävissä hyvin alla olevasta kuvaajasta, jossa harmaa korkomaksujen palkki on suhteellisen tasainen joka kuukausi.
Uusia sijoituksia on tehty nyt aktiivisesti, kun maaliskuussa aktivoitiin uusi sijoitusstrategia tarkemmilla kriteereillä.
Estategurun salkkunäkymästä näkee myös tulevaisuuden korkomaksut. Myös tulevaisuuden korkomaksuissa on nähtävissä, että ne tulevat suhteellisen tasaisesti joka kuukausi. Tasaisuutta rikkoo se, että osassa lainoista myös kaikki korot (kuukausittaisen korkojen takaisinmaksun sijaan) maksetaan lainapääoman kanssa takaisin lainan erääntyessä.
Maaliskuun katsauksen yhteydessä päivitimme uudet asetukset allokaattoriin. Keskimääräinen korkotaso uusissa lainoissa on tasan 10% pl. myöhässä olevat ja takaisinmaksetut lainat. Keskimääräinen alkuperäinen maturiteetti 14,6 kuukautta. Keskimääräinen LTV uusissa lainoissa on 44,4%, mikä on linjassa sen kanssa, että haluamme olla konservatiivisia vakuuden arvoon suhteessa annetun lainan määrään.
Tulevaisuudessa jää nähtäväksi, kuinka uuden strategian mukaiset lainat performoivat suhteessa aikaisempaan strategiaan.
Yhteistyössä Estateguru Finland Oy:n kanssa. Tutustu vastuuvapauslausekkeeseemme.
2.3.2023 08:03 | Sijoittaja.fi
2.3.2023 10:59 | Sijoittaja.fi