Kiinteistöihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot Sijoittaja.fi:n analyysissä

Nykyinen alhaisten korkojen markkinaympäristö tukee kiinteistösijoituksia. Vaihtoehtoisena sijoitusluokkana kiinteistöt tarjoavat hajautusta ja nostavat tuotto-odotusta. Analyysissa kiinteistöihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot, jotka ovat yksi tapa sijoittaa tähän omaisuusluokkaan.

Julkaistu: 22.12.2020 Kirjoittaja: Sijoittaja.fi

analyysi kiinteistörahastot kiinteistösijoittaminen sijoittaminen sijoitusideat

Kiinteistöihin voi sijoittaa joko suoraan tai epäsuorasti. Suoraan sijoittaminen tarkoittaa sitä, että sijoittaja itse ostaa kiinteistön tai sen osan ja asettaa sen vuokralle.

Toinen tapa on sijoittaa kiinteistöihin epäsuorasti. Sijoittaja voi sijoittaa epäsuorasti kiinteistöihin joko sijoittamalla kiinteistösijoitusyhtiöön tai kiinteistösijoitusrahastoon. Kiinteistösijoitusyhtiöt ja – rahastot voivat olla, joko listattuja tai listaamattomia. Tässä artikkelissa keskitymme puoliavoimiin kiinteistöihin sijoittaviin erikoissijoitusrahastoihin.

Puoliavoimella tarkoitetaan sitä, että rahastoa ei voi merkitä/lunastaa päivittäin vaan se on osan ajasta kiinni lunastuksilta ja merkinnöiltä. Tyypillisesti puoliavoimet kiinteistöihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot ovat auki merkinnöille ja lunastuksille 2-4 kertaa vuodessa.

Mikä tarkoittaa kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto?

Erikoissijoitusrahasto eroaa tavallisesta sijoitusrahastosta muun muassa riskin hajauttamisen suhteen. Erikoissijoitusrahasto voi keskittää sijoituksiaan ja erikoissijoitusrahastossa voi olla sijoituksia sijoitusrahastoa vähemmän. Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen sijoitustoimintaa säännellään kiinteistörahastolain mukaan.

Alla olevasta KTI:n tekemästä kuvaajasta näkee hyvin, kuinka erikoissijoitusrahastot ovat keränneet pääomia Suomessa viime vuosina.

Lähde: KTI, Suomen Pankki

Yksi syy erikoissijoitusrahastojen kasvuun on se, että ne ovat avanneet väylän sellaisille sijoittajille, jotka eivät ole aiemmin kyenneet sijoittamaan varsinkaan suurempiin ammattimaista hallinnointia tai suuria pääomapanoksia vaativiin kiinteistöihin.

Koko suomen ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan koko on n. 77Mrd euroa 2019 vuoden lopulla ilman metsäkiinteistöjä. Yksityisomisteisten metsien arvoksi arvioidaan noin 65Mrd* euroa (Lähde: Suomen sijoitusmetsät), josta ammattimaisten sijoittajien osuus on ollut voimakkaassa kasvussa. Tästä kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen osuus poislukien metsät 2020 kesäkuun lopulla on noin 8,5 Mrd euroa. Tämä kuvastaa noin 11% ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta suomessa.

Kiinteistörahastojen tuotot ja arvonmäärityksen haasteet

Yksi olennainen riski erikoissijoitusrahastoissa liittyy niiden arvonmääritykseen, jota koskien Finanssivalvonta antoikin 2019 syksyllä nuhteita. Esimerkiksi listattuihin osakkeisiin sijoittavan rahaston arvo on helppo laskea hakemalla arvonmäärityspäivänä hinta, jolloin kauppaa on kyseessä olevalla osakkeella käyty. Tällöin tiedetään siis eri instrumenttien markkina-arvot.

Kiinteistöillä ei käydä yhtä tiheään kauppaa ja silloin on nojauduttava arviointiperusteisuuteen. Kun kiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto tulee merkittäväksi tai lunastettavaksi, on sen omistamat kiinteistöt arvioitava ammattimaisella kiinteistönarvioitsijalla ja siitä johdettava rahaston arvo. Tämä on siinä mielessä ongelmallista, että ammattilaisen arvio kiinteistön arvosta ei välttämättä ole todellinen markkinahinta, joka arvioinnin kohteena olevasta kiinteistöstä tultaisiin maksamaan kiinteistön realisointitilanteessa.

Arvioitsijoiden taustat vaihtelevat muun muassa eri tasoisten auktorisointien, alueellisen markkinatietämyksen kuin vaikkapa kokonsa/ resurssiensa puolesta. Lisäksi joissain kiinteistöluokissa, kuten vaikkapa hotelleissa tai hoivakohteissa transaktioiden määrät voivat olla pienehköjä ja siten ”oikean hintatason” arviointi voi olla vaikeaa isoillekin arvioitsijayrityksille.

Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen tuotot

Esimerkiksi suomalainen metsä kiinteistöluokkana on niin uniikki, etteivät perinteiset kiinteistönarvioitsijat edes sektorilla toimi. Alla olevassa taulukossa näkyvä voimakas tuottoero metsärahastojen edellisen 12kk tuotossa voi selittyä enemmän arvonmääritykseen liittyvillä teknisillä asioilla, kuin vaikkapa poikkeuksellisen edullisilla ostoilla tai hyvällä metsänhoidolla.

Lähde: Sijoitustutkimuksen 2020 syyskuun lopun rahastoraportti ja Sijoittaja.fi:n hakemat tiedot Erikoissijoitusrahastojen julkisista katsauksista. Tuotot on esitetty kulujen jälkeen. Rahastosarjoista on käytetty pienimmän minimisijoituksen rahastosarjaa.

*p.a. Tuotto

**Löytyy pidemmältä kuin 1 vuoden ajalta tuottohistoriaa

Fof tarkoittaa rahastojen rahastoa.

Toisaalta esimerkiksi toimistomarkkinoilla korona on todennäköisesti muuttanut markkinarakennetta pysyvästi ja arvonmäärityksen riskinä on vajaakäyttöasteiden kasvun aiheuttama hintapaine, jos huomataan etteivät tilat menekään vuokralle aiemmalla vuokratasolla. Alla olevan kuvaajan perusteella ainakin kiinteistömarkkinoiden ammattilaisten mukaan odotetaan toimistojen vuokrissa laskua. Myös Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi kääntyi maalis-elokuussa alkaneissa sopimuksissa 1,3% negatiiviseksi.

Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometrikysely

Sijoittajan on kannattaa siis perehtyä siihen mistä tuotto on tullut ja millä varainhoitajat perustelevat nykyisiä tuottotavoitteitaan.

Analyysissa kiinteistöihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot

Jäsenosiossa pureudumme tarkemmin kiinteistösijoitusrahastoihin. Mihin asioihin sijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota ennen sijoittamista ja mitkä ovat riskit?

Lue koko artikkeli —

Saat lukuoikeuden analyyseihin ja artikkeleihin sekä käyttöösi osake- ja ETF-työkalut, markkinaympäristön, mallisalkut ja muut sijoittajan työkalut.