Paikallinen näkökulma Kiinan kiinteistökuplaan

Konttoritilasta tulee lähivuosina olemaan paikoitellen ylitarjontaa. Asuntobuumi on nostanut hinnat taivaisiin, mutta sijoitukset on tehty suhteellisen vähällä velalla.


Jo pitkään on puhuttu Kiinan kiinteistökuplasta ja siitä, koska se ”poksahtaa”. Kasvu on ollut käsittämätöntä. Usein käytettynä esimerkkinä mainitaan, että viime vuosikymmenellä Shanghaissa tai Pekingissä asuntoon sijoittanut voi tänään todeta asuntonsa arvon keskimäärin triplaantuneen.

Finanssikriisiin johtanut USA:n asuntokupla mielessä on helppo vetää johtopäätös, että tällainen kehitys ei ole kestävää ja että lopun on tultava pian. Mutta onko näin? Onko merkki lopun alusta se, etteivät kaikki rakennustyömaat enää paukuta 24/7?

Ensinnäkin Kiina on valtava maa, joka Eurooppaan suhteutettuna ulottuisi Vaasasta Kreikkaan, Pariisista Ukrainaan. Tällaisessa mittakaavassa yleistykset menettävät merkityksensä. Toiseksi maanosien välillä on suuria eroja. Itärannikon metropolit ovat yleensä kehittyneemmät, kun taas Sisä-Kiinan kaupungeissa kehitys voi tulla jopa vuosikymmeniä perässä. Tämä tarkoittaa sitä, että niin sanotuissa toisen ja kolmannen vyöhykkeen kaupungeissa kehitystahti on tällä hetkellä todella rajua, kun se taas on rauhoittumaan päin jo esimerkiksi Pekingissä ja Shanghaissa.

Toimistotilasta paikoitellen ylitarjontaa

Kiina8 #7:ssä mainitsimme ohimennen siitä, että Shanghaissa on pian ostajan (vuokralaisen) markkinat ainakin toimistojen suhteen. Kiinteistökonsultti Savills vahvistaa tämän ja jopa korjaa aiempia tietojamme ylöspäin. Yhtiön arvion mukaan Shanghaissa tulee tämän ja ensi vuoden aikana markkinoille 2,8 miljoonaa neliömetriä uutta niin sanottua A-luokan toimistotilaa. Tämä on noin 50% lisäys jo aiempaan 5,5 miljoonaan neliömetriin. Savillsilla asiakkaita kiinteistöasioissa konsultoiva Zeenon Tam uskoo vuokrien tulevan alas muutaman vuoden sisällä lähemmäs parikymmentä prosenttia tarjonnan lisääntyessä.

Myös kysyntäpuolella tulemme näkemään muutoksia. Noin 40% A-luokan toimistotilan vuokralaisista ovat valtion omistamia yrityksiä. Nyt käynnissä oleva julkisen sektorin säästökampanja ulottuu myös näihin ja prameista edustustiloista ja ylisuurista toimistoista joudutaan luopumaan vuokrasopimuksia uudistettaessa. Shanghaissa toimistotila vuokrataan tyypillisesti kolmen vuoden sopimuksella, joten muutoksia tullaan todennäköisesti näkemään jo lähivuosina. Tam arvioi, että valtion omistamat yritykset voisivat helposti karsia toimistopinta-alaansa noin 20%.

Pankit ovat saaneet ohjeistusta tiukentaa lainoitustaan rakennuttajille ja monet näistä ovat nyt selkeästi ”tiukassa paikassa”. Todennäköisesti tulemme näkemään lähivuosina yhä enemmän hätään joutuneita rakennuttajia, mutta tämä ei välttämättä indikoi romahdusta, vaan ennemminkin jonkinlaista korjausliikettä nyrjähtäneeseen tasapainoon. Paljon nyt markkinoille tulevasta kapasiteetista on rippeitä finanssikriisin jälkeisestä elvytyspaketista, jonka jälkiseurauksia näemme yhä.

Asunnot ovat sijoituksia

Siis, asuntojen hinnat Kiinan suurkaupungeissa ovat moninkertaistuneet viimeisen vuosikymmenen aikana. Yhtenä vahvana ajurina on pitkälti ollut muiden investointikohteiden puutteesta johtunut raju kysyntä. Kun kiinalaiset vaurastuivat, heidän on pitänyt sijoittaa rahansa johonkin. Pankkien talletuskorot ovat säännöstellyt, noin kolmen prosentin luokkaa. Osakemarkkinat ovat finanssikriisistä lähtien yhä edelleen pohjamudissa, noin 60% vuoden 2007 huipusta pakkasella. Vaihtoehtoja on niukasti.

Seurauksena asuntoja on ostettu sijoitusmielessä, joko jätetty tyhjilleen odottamaan hintojen nousua tai vuorattu. Esimerkiksi Shanghaissa vuokratuotto on matala, vain noin 2-3% luokkaa. Kun asuntojen hinnat nousevat 15-30% vuodessa, kuka jaksaa lähteä vääntämään vuokralaisen kanssa pikku pennosista?

Vuoden 2008 elvytys toi myös lisänsä tilanteeseen ja syntyi selkeä asuntobuumi, jota Peking on pyrkinyt hillitsemään eri tavoin. Muun muussa Shanghaissa toisen asunnon ostamista verotetaan rankemmin. Tämä tietysti johti piikkiin avioerotilastoissa – kaksi sinkkua [paperilla] kuin voi ostaa kaksi ensiasuntoa.

Länsimaista poiketen Kiinassa pankit tyrkyttävät asiakkailleen kultaa sijoituksena. Kiina8 epäilee, että tämä voi osittain johtua siitä, että pankit ovat saaneet ylhäältä käskyn etsiä kansalle lisää sijoitusvaihtoehtoja, jotta painetta saadaan pois asunnoista. Kryptovaluutta Bitcoinkin kiellettiin vasta sen jälkeen, kun kävi ilmeiseksi, että sitä käytettiin valuuttasäännösten kiertämiseen. Näiden kahden esimerkin todellinen vaikutus on lähellä nollaa, mutta ne kertovat siitä, että jos vaihtoehtoja asuntosijoituksille putkahtaa esiin, niitä ei ainakaan automaattisesti kielletä.

Samainen tarve vaihtoehtoisille sijoitusvaihtoehdoille voi myös olla ainakin osasyynä siihen, että varjopankkitoimintaa ja sen tarjoamia varainhoitotuotteita on kohdeltu lempeällä kädellä. Nämä olivat keränneet Standard Chartered- pankin mukaan vuodenvaihteessa jo noin 11 000 miljardia juania eli noin 1 300 miljardia euroa. Tällaisen rahamäärä imuroiminen asuntomarkkinoilta ja kanavoiminen muualle on varmasti vaikuttanut hintakehityksen hillitsemiseen.

Toimenpiteet tepsivät jossain määrin. Vuosina 2009-2012 asuntojen hinnat sahasivat suurin piirtein paikollaan, mutta lähtivät taas nousuun viime vuonna. Maalikuussa uusien asuntojen hinnat nousivat (vuositasolla) keskimäärin noin 10%. Viimeisimmät tilastot kertovat kuitenkin uudesta käänteestä ykkösvyöhykkeen kaupungeissa. Kauppavolyymit ovat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä tipahtaneet jopa 40% vuoden takaiseen verrattuna.

Vaikkakin päällisin puolin näyttää siltä, että kiinalaiset olisivat tekemässä samaa kuin amerikkalaiset 2000-luvulla, tilanteista löytyy yksi ratkaiseva ero. Siinä, missä USA:n asuntobuumia paisutettiin ensin halvalla lainalla ja sen jälkeen vielä kelvottomilla luotoilla, Kiinan vastaavan buumin ajurina on ollut jo ansaittu raha. Länsimaihin verrattuna Kiinan asunnoissa on suhteellisen vähän velkaa. Siinä, missä kuusi vuotta sitten pankki rupesi USA:ssa soittelemaan asuntosijoittajien perään, voivat useat kiinalaiset asunnon omistajat rauhallisesti katsoa tilanteen kehittymistä, kun lainojen vakuudet eivät mene alta – vaikka hinnat laskisivat. Mitään pakkoa lähteä myymään paniikissa ei ole.

Siitä huolimatta, että tilanne ei välttämättä ole niin räjähdysherkkä kuin länsimaisesta näkökulmasta katsoen voisi ensin kuvitella, Peking on kuitenkin vaikeassa tilanteessa. Hintoja ei voi päästää luiskahtamaan käsistä, koska jo nyt omistusasuntojen hinnat ovat useissa kaupungeissa normaalituloisten ulottumattomissa. Toisaalta, asuntojen hintojen ei voi antaa laskeakaan. Vaikka velkarahoitusta on suhteellisesti vähemmän kuin länsimaissa, eivät kiinalaisetkaan sulattaisi sitä, että heidän elämänsä mittaiset säästöt haihtuisivat taivaan tuuliin. Yhteiskunnallinen vakaus on puolueen vallassa pysymisen ehto.

Vaihtoehdoksi jääkin se nimenomainen tasapainottelu, mitä Peking on yrittänyt viime vuodet harrastaa. Puolueen kannalta vähiten huono vaihtoehto onkin, että asuntojen hinnat sahaavat paikallaan ja inflaatio pikkuhiljaa tuo ne takaisin suurten massojen ulottuville. Valitettavasti sen odottamiseen voi mennä kuitenkin jopa sukupolvi.



SINUA VOISI KIINNOSTAA MYÖS NÄMÄ ARTIKKELIT



YKSITYISSIJOITTAJALLE AMMATTILAISTEN TIETO & TYÖKALUT

  • Osaketyökalu
  • ETF-työkalu
  • Indeksityökalu
  • Markkinaympäristö ja riski-indikaattorit
  • Markkinakatsaus
  • Analyysit ja rahastovertailut
  • Mallisalkut ja sijoitusideat
  • Lukuoikeus koko tietopalvelun sisältöön
  • Yhteistyökumppaneiden jäsenedut
  • Opastus chatissa
Trialbox








Sijoittaja.fi / Investment Intelligence Oy